Apartamento em Alvalade
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Apartamento T2 com 128 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 765 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 891 487 €, 16,5% acima do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 128 m², no 3º andar, certificado energético B. Localizado em avenida dos Estados Unidos da América, 50, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características a destacar: O apartamento inclui tecnologia de casa inteligente integrada, aumentando a eficiência energética e confortando através de controlos automatizados de iluminação e gestão de temperatura.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €765,000 está significativamente abaixo do valor justo de €891,487, representando uma oportunidade subvalorizada de €126,487 (14.2%). Isso apresenta uma posição favorável para potenciais compradores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia envolver renovações estéticas para aumentar o apelo visual, visando um preço de revenda superior a €891,487 no competitivo mercado de Lisboa. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,594/mês, a propriedade poderia gerar um rendimento bruto de 2.5%, tornando-se um investimento atraente a longo prazo para locatários e estudantes numa área de alta demanda.
Avaliação
Valor justo estimado em €891,487 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €765,000 situa-se €126,487 (14.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €765,000 face à base da zona de avenida dos Estados Unidos da América, 50 de €828,362 (€6,472/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €828,362, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €891,487 (€6,965/m²), uma diferença de €126,487 (14.2%) face ao preço pedido de €765,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida dos Estados Unidos da América, 50 | Imóvel em análise | €765,000 | €5,977 | — | 72 | 81 |
| Arroios · 438f49 | Ativo | €1,250,000 | €9,470 | 58.4% | 86 | 90 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €795,000 | €10,325 | 72.8% | 78 | 83 |
| rua do Beato, 48 | Ativo | €680,000 | €7,083 | 18.5% | 78 | 79 |
| rua Pedro Monjardino | Ativo | €890,000 | €6,846 | 14.6% | 72 | 78 |
| Mediana | €842,500 | €8,277 | 38.5% | 78 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Alvalade, listado a €765,000, apresenta uma promissora oportunidade de arrendamento a longo prazo, dado o seu valor justo de €891,487 e um rendimento bruto de 2,5%. O bairro de alta qualidade, com uma classificação de 81/100, garante uma procura constante por inquilinos de longo prazo. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para esta propriedade parece sólida, uma vez que está subvalorizada a €765,000 em comparação com o seu valor justo de €891,487. A forte atividade econômica em Lisboa aumenta o potencial de valorização do capital ao longo do tempo e justifica uma abordagem de investimento a longo prazo. Alojamento para estudantes Considerando a procura por alojamento para estudantes em locais urbanos como Alvalade, o preço atrativo deste apartamento a €765,000, em relação ao valor justo de €891,487, cria uma oportunidade de investimento favorável. O vibrante bairro, classificado em 81/100, deverá atrair estudantes que procuram arranjos de vida convenientes perto de comodidades e instituições de ensino.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe a possibilidade de aumento da rotatividade, o que pode resultar em períodos de vacância e custos associados que impactam a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 838 328 €
- Capital próprio necessário
- 226 328 €
- Prestação mensal
- 2580 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1896 €
- Preço765 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 900 €
- Imposto do Selo (escritura)6120 €
- Imposto do Selo (crédito)3672 €
- Escritura, registo e banco3336 €
- Obras14 300 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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