Apartamento T2, 78 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T2 com 78 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 262 220 €, 12,3% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 78 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Caraterísticas notáveis: Este apartamento possui um grande terraço ideal para refeições e entretenimento ao ar livre, complementado por dois arrumos dedicados para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,000 sitúa-se €36,780 (14.0%) acima do valor justo de €262,220, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €262,220 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €36,780 (14.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, Porto de €244,027 (€3,129/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €244,027, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €262,220 (€3,362/m²), uma diferença de €36,780 (14.0%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 4390ae | Imóvel em análise | €299,000 | €3,833 | — | 70 | 75 |
| rua da Lagoa, 3 | Ativo | €275,000 | €3,571 | 6.8% | 74 | 77 |
| rua Chaby Pinheiro | Ativo | €245,000 | €2,952 | 23.0% | 72 | 69 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · 956a8d | Ativo | €270,000 | €3,600 | 6.1% | — | 70 |
| rua Tomás Ribeiro e a Avenida Serpa Pinto | Ativo | €260,000 | €3,714 | 3.1% | 60 | 73 |
| Mediana | €265,000 | €3,586 | 6.5% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Rental a longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Matosinhos está atualmente sobrevalorizado a €299,000, em comparação com um valor justo de €262,220, indicando uma diferença de 14.0%. Com um rendimento bruto de apenas 3.3%, o investimento pode não proporcionar os retornos desejados para fins de aluguer a longo prazo. Aluguel familiar Embora a propriedade esteja situada em uma área suburbana orientada para famílias, seu preço de €299,000 está acima do valor de mercado justo de €262,220, sinalizando uma potencial sobrevalorização de 14.0%. O rendimento atual de 3.3% não se alinha com as expectativas financeiras típicas buscadas por famílias que procuram propriedades para aluguel. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold para esta propriedade em Matosinhos é desafiada pelo seu preço de €299,000, que está significativamente acima do valor justo de €262,220, marcando uma sobrevalorização de 14.0%. O rendimento modesto de 3.3% sugere que a apreciação a longo prazo pode não compensar o custo de entrada, tornando-se um investimento menos atraente em uma estratégia de holding.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 70/100 indica um risco moderado de flutuações económicas que podem impactar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 337 360 €
- Capital próprio necessário
- 98 160 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -622 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras20 780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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