Apartamento T2, 93 m² em Gandra, Paredes
Apartamento T2 com 93 m² em Gandra, Paredes, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 269 €, 15,2% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 93 m², no 1º andar, certificado energético E. Localizado freguesia de Gandra, concelho de Paredes, distrito de Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €275,000 está €41,731 (17.9%) acima do valor justo de €233,269, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância levanta preocupações sobre o potencial de valorização imediata.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,269 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €41,731 (17.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Gandra, Paredes, Porto de €212,490 (€2,285/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €212,490, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €233,269 (€2,508/m²), uma diferença de €41,731 (17.9%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gandra · 4390bf | Imóvel em análise | €275,000 | €2,957 | — | 68 | 68 |
| rua Central da Gandra | Ativo | €287,500 | €2,246 | 24.0% | 65 | 68 |
| Campo e Sobrado · 8ee68b | Ativo | €249,000 | €2,541 | 14.1% | 80 | 74 |
| travessa de São Domingos | Ativo | €235,000 | €2,582 | 12.7% | 72 | 70 |
| rua Alberto Caeiro | Ativo | €170,000 | €2,464 | 16.7% | 60 | 66 |
| Mediana | €242,000 | €2,503 | 15.4% | 69 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O apartamento de 2 quartos em Gandra apresenta um rendimento bruto de 3,1%, refletindo um potencial moderado de rendimento de arrendamento num ambiente suburbano. No entanto, com um valor justo de €233,269 em comparação ao preço listado de €275,000, a propriedade está sobrevalorizada, reduzindo a sua atratividade para os investidores de arrendamento de longa duração. Arrendamento familiar Dada a sua localização perto do Porto, esta propriedade pode atrair famílias que procuram uma vida suburbana estável, enquanto estão perto de comodidades urbanas. No entanto, com um prémio de 17,9% sobre o valor justo, os retornos potenciais podem não justificar a compra como um arrendamento familiar. Buy-and-hold Investir neste apartamento com uma estratégia buy-and-hold pode levar a complicações devido à sua listagem a um preço que excede o valor justo. A sobrevalorização diminui a probabilidade de valorização a longo prazo, apresentando uma proposta mais arriscada para os investidores a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica moderada de 70 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos inferior de 65, indicando preocupações potenciais sobre a retenção de inquilinos e a consistência da rendibilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 316 562 €
- Capital próprio necessário
- 96 562 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -626 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras26 026 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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