Apartamento em São Domingos de Benfica
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Apartamento T3 com 151 m² em São Domingos de Benfica, Lisbon, à venda por 585 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 577 347 €, em linha com o preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 151 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em rua dos Soeiros, freguesia de São Domingos de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade possui uma ampla terraço privado de 46 m², oferecendo um raro espaço exterior na localização central, ideal para entretenimento ou relaxamento pessoal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €600,000 está significativamente acima do valor justo de €475,545, representando uma sobrevalorização de €124,455 (26.2%). Esta discrepância sugere que potenciais compradores devem ter cautela e considerar outras opções.
Avaliação
Valor justo estimado em €577,347 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €585,000 situa-se €7,653 (1.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €585,000 face à base da zona de rua dos Soeiros de €539,388 (€3,572/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €539,388, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €577,347 (€3,823/m²), uma diferença de €7,653 (1.3%) face ao preço pedido de €585,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Soeiros | Imóvel em análise | €585,000 | €3,874 | — | 60 | 75 |
| rua Manuel Ferreira de Andrade | Ativo | €540,000 | €3,673 | 5.2% | 58 | 77 |
| estrada de Benfica | Ativo | €670,000 | €4,963 | 28.1% | 60 | 76 |
| rua Carlos Conde, 10 | Ativo | €335,000 | €3,564 | 8.0% | 65 | 79 |
| rua Camilo Castelo Branco | Ativo | €290,900 | €1,469 | 62.1% | 63 | 86 |
| Mediana | €437,500 | €3,619 | 6.6% | 62 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem da propriedade de €600,000, que excede o valor justo de €475,545 em 26,2%, indica que pode não gerar retornos suficientes a longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,1%, o investimento é menos atraente num mercado onde existem melhores oportunidades. Compra e manutenção Tendo em conta que a propriedade está acima do seu valor justo, a estratégia de compra e manutenção pode ser menos favorável, uma vez que a valorização do capital não é garantida. A pontuação atual de condição de 63/100 sugere que os custos de manutenção contínuos podem corroer os lucros potenciais ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a vizinhança tenha uma pontuação respeitável de 75/100 e seja adequada para a vida familiar, o acréscimo de 26,2% sobre o valor justo implica que esta propriedade pode não atender às expectativas financeiras para arrendamentos familiares. Esta estratégia pode ser prejudicada pelo aumento dos custos associados a um ativo sobrevalorizado que oferece um rendimento limitado de 4,1%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, há um risco significativo de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados para o proprietário do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 664 651 €
- Capital próprio necessário
- 196 651 €
- Prestação mensal
- 1973 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -958 €
- Preço585 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4680 €
- Imposto do Selo (crédito)2808 €
- Escritura, registo e banco2904 €
- Obras35 159 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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