Apartamento T3, 109 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Apartamento T3 com 109 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 397 198 €, em linha com o preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 109 m², no 4º andar, construído em 1974, certificado energético C. Localizado em rua da Alegria, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um elevador Schindler recém-instalado e oferece uma disposição única com duas unidades de aluguer independentes, maximizando tanto a privacidade como o potencial de rendimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €430,000 está posicionado a um prémio de 8,3% sobre o valor justo de €397,198, indicando uma avaliação que reflete a alta procura e acabamentos de qualidade da propriedade. Isto sugere que está alinhada com as expectativas e valores do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €397,198 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €32,802 (8.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua da Alegria de €366,863 (€3,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €366,863, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €397,198 (€3,644/m²), uma diferença de €32,802 (8.3%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Alegria | Imóvel em análise | €430,000 | €3,945 | — | 75 | 73 |
| rua da Alegria | Ativo | €475,000 | €3,958 | 0.3% | 78 | 82 |
| travessa Barrosa S / N | Ativo | €460,000 | €2,968 | 24.8% | 79 | 73 |
| rua de Ramalho Ortigão, 130 | Ativo | €250,000 | €3,731 | 5.4% | 75 | 74 |
| avenida de Fernão de Magalhães | Ativo | €345,000 | €3,557 | 9.8% | 72 | 71 |
| Mediana | €402,500 | €3,644 | 7.6% | 77 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 3 quartos no Porto oferece um rendimento bruto de 4,3%, tornando-se uma opção estável para arrendamentos a longo prazo numa localização desejável. A pontuação de condição da propriedade de 78/100 e a classificação do bairro de 73/100 indicam uma procura consistente dos inquilinos, apesar da avaliação justa de €430,000. Arrendamento familiar A configuração de 3 quartos e a área considerável de 109m² atendem eficazmente a famílias que procuram opções residenciais no Porto. Com o valor justo de €430,000 e um rendimento bruto fiável de 4,3%, esta propriedade apresenta-se como uma sólida escolha para arrendatários familiares numa vizinhança relativamente segura. Compra e retenção Com um valor de mercado justo de €430,000 e um rendimento bruto apelativo de 4,3%, esta propriedade serve como um investimento viável para comprar e reter dentro de um contexto económico estável. A proximidade ao Porto e as condições avaliadas da propriedade sugerem um potencial para uma valorização gradual ao longo do tempo, alinhando-se a uma estratégia de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A combinação de uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 73/100 sugere possíveis flutuações nas taxas de ocupação que podem afetar a estabilidade da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 469 478 €
- Capital próprio necessário
- 125 478 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -570 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras9742 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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