Apartamento T2, 62 m² em Campanhã, Porto
Apartamento T2 com 62 m² em Campanhã, Porto, à venda por 305 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 191 123 €, 37,3% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 62 m², construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Campanhã, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma grande área de armazenamento de 70m² com acesso independente, ideal para um ateliê ou armazenamento adicional, juntamente com um pátio privado de 22m².
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €305,000 está significativamente acima do valor justo de €191,123, resultando numa sobrevalorização de €113,877 (59.6%). Esta posição indica uma propriedade onde os potenciais compradores podem precisar negociar agressivamente.
Avaliação
Valor justo estimado em €191,123 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €305,000 situa-se €113,877 (59.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €305,000 face à base da zona de Campanhã, Porto, Porto de €176,659 (€2,849/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 62/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €176,659, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €191,123 (€3,083/m²), uma diferença de €113,877 (59.6%) face ao preço pedido de €305,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campanhã · f46d21 | Imóvel em análise | €305,000 | €4,919 | — | 58 | 80 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 99f42a | Ativo | €295,000 | €7,763 | 57.8% | 65 | 78 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 6a9540 | Ativo | €245,000 | €2,663 | 45.9% | — | 73 |
| rua Entre Campos | Ativo | €259,900 | €2,030 | 58.7% | 65 | 70 |
| travessa Heróis da Pátria S / N | Ativo | €285,000 | €3,032 | 38.4% | 70 | 72 |
| Mediana | €272,450 | €2,848 | 42.1% | 65 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Campanhã está atualmente sobrevalorizado a €305,000, que é 59.6% acima do seu valor justo de €191,123. Apesar da boa classificação de 80/100 do bairro, o rendimento bruto esperado de 3.5% pode não justificar o preço elevado. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é questionável, dado o significativo aumento de 59.6% acima do valor justo, a €305,000 em comparação com €191,123. A classificação do apartamento, a 62/100, complica ainda mais os retornos esperados para a valorização futura. Arrendamento familiar Embora a localização do apartamento ofereça proximidade ao Porto e comodidades razoáveis, a propriedade está sobrevalorizada a €305,000, que é 59.6% acima do seu valor justo de €191,123. Esta diferença substancial impacta a atratividade potencial para inquilinos familiares, dado o rendimento atual de 3.5%.
Riscos
Risco de Flutuação do Mercado A propriedade pode enfrentar flutuações potenciais do mercado, uma vez que as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos estão ambas em 80, indicando um risco moderado onde mudanças nas condições de mercado podem impactar as taxas de ocupação ou a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 344 755 €
- Capital próprio necessário
- 100 755 €
- Prestação mensal
- 1037 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -615 €
- Preço305 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 956 €
- Imposto do Selo (escritura)2440 €
- Imposto do Selo (crédito)1464 €
- Escritura, registo e banco2232 €
- Obras21 663 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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