Apartamento em Macieira da Maia
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Apartamento T2 com 162 m² em Macieira da Maia, Vila do Conde, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 339 485 €, 28,1% acima do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 162 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Macieira da Maia, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma acolhedora salamandra na sala de estar e dois amplos terraços ideais para relaxamento e refeições ao ar livre.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €265,000 está significativamente abaixo do valor justo de €339,485, criando uma disparidade de €74,485 (21.9%). Verdict: subvalorizada. Buy-to-flip angle. Dada a qualidade dos acabamentos e design moderno, uma estratégia de compra e revenda pode gerar lucros significativos com um valor de revenda atraente após renovações estratégicas. Buy-to-let angle. Com uma localização suburbana desejável e características de alta qualidade, esta propriedade está preparada para alugueres familiares a longo prazo, permitindo ao investidor aproveitar a proximidade das comodidades urbanas do Porto para uma renda de aluguer constante.
Avaliação
Valor justo estimado em €339,485 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €74,485 (21.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Macieira da Maia, Vila do Conde, Porto de €329,104 (€2,032/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €329,104, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €339,485 (€2,096/m²), uma diferença de €74,485 (21.9%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Macieira da Maia · 4a4691 | Imóvel em análise | €265,000 | €1,636 | — | 73 | 69 |
| rua Dom Ildefonso | Ativo | €265,000 | €1,514 | 7.4% | 70 | 65 |
| Fornelo e Vairão · 9372e0 | Ativo | €285,000 | €2,096 | 28.1% | 76 | 69 |
| rua do Monte e Novo Arruamento | Ativo | €170,000 | €2,361 | 44.3% | 68 | 69 |
| Árvore · 4680e7 | Ativo | €329,000 | €2,082 | 27.3% | — | 74 |
| Mediana | €275,000 | €2,089 | 27.7% | 70 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está localizada numa área suburbana perto do Porto, que oferece acesso a comodidades urbanas e oportunidades de emprego, apelando aos inquilinos de longo prazo. Dado o seu valor justo de €339,485, o preço atual de €265,000 sugere uma oportunidade atrativa para uma renda constante ao longo do tempo. Compra e manutenção Com uma diferença de 21.9% em relação ao valor justo, este apartamento representa um sólido investimento de compra e manutenção para aqueles que desejam capitalizar sobre a valorização potencial num mercado em crescimento. A classificação de condição de 70/100 e a avaliação do bairro de 69/100 indicam ainda uma perspetiva de investimento estável a longo prazo. Arrendamento familiar O tamanho e a localização do apartamento tornam-no ideal para famílias que buscam estabilidade residencial perto do Porto, garantindo uma demanda constante no mercado de arrendamento familiar. A avaliação do valor justo reforça que esta propriedade, listada a €265,000, oferece uma perspetiva apelativa para famílias que procuram habitação de qualidade.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco aumentado de recessão económica afetar a retenção de inquilinos e a cobrança de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 314 767 €
- Capital próprio necessário
- 102 767 €
- Prestação mensal
- 894 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1138 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras35 083 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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