Moradia em São Domingos de Rana
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Moradia T6 com 181 m² em São Domingos de Rana, Cascais, à venda por 668 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 510 017 €, 23,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 2 casas de banho de 181 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em estrada Conceição da Abóboda, freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Oportunidade de Investimento: A propriedade possui duas entradas independentes, permitindo potencial rendimento de aluguer da unidade superior, enquanto oferece espaços exteriores privados para ambas as unidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €668,000 excede o valor justo de €510,017 em €157,983 (31.0%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base em métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €510,017 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €668,000 situa-se €157,983 (31.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €668,000 face à base da zona de estrada Conceição da Abóboda de €625,755 (€3,457/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 47/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €625,755, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €510,017 (€2,818/m²), uma diferença de €157,983 (31.0%) face ao preço pedido de €668,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Conceição da Abóboda | Imóvel em análise | €668,000 | €3,691 | — | 45 | 73 |
| rua Joaquim Matias, 13 | Ativo | €720,000 | €2,075 | 43.8% | 50 | 79 |
| avenida Castelo de São Jorge | Ativo | €780,000 | €3,305 | 10.4% | — | 79 |
| Porto Salvo · 9385ef | Ativo | €699,000 | €2,444 | 33.8% | 55 | 74 |
| Porto Salvo · 43920b | Ativo | €780,000 | €2,248 | 39.1% | 58 | 71 |
| Mediana | €750,000 | €2,346 | 36.4% | 55 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Esta propriedade está sobrevalorizada em €668,000 comparado ao seu valor justo de €510,017, resultando numa diferença significativa de 31,0%. O rendimento bruto de 4,3% não justifica o investimento, dado o score de condição de 47/100, indicando potenciais problemas de manutenção. Arrendamento a longo prazo Com um preço de lista de €668,000, esta propriedade está sobrevalorizada quando comparada ao valor justo de €510,017, apresentando uma diferença considerável de 31,0%. Embora o bairro tenha uma boa pontuação de 73/100, o rendimento bruto de 4,3% não compensa a sobrevalorização. Buy-and-hold Tendo em conta o preço de venda da propriedade de €668,000 em comparação com o valor justo de €510,017, está sobrevalorizada com uma disparidade de 31,0%. Embora a localização suburbana ofereça bons recursos educacionais, o rendimento bruto inadequado de 4,3% e a classificação de condição de 47/100 enfraquecem seu potencial de investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O score de estabilidade económica de 75/100 indica um risco moderado de recessões económicas a impactar o valor da propriedade, enquanto o score de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere desafios potenciais na manutenção de taxas de ocupação consistentes, o que pode afetar ainda mais o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 827 189 €
- Capital próprio necessário
- 292 789 €
- Prestação mensal
- 2253 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1070 €
- Preço668 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 080 €
- Imposto do Selo (escritura)5344 €
- Imposto do Selo (crédito)3206 €
- Escritura, registo e banco3103 €
- Obras107 456 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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