Moradia em São Domingos de Rana
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Moradia T6 com 181 m² em São Domingos de Rana, Cascais, à venda por 668 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 424 616 €, 36,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T6 com 2 casas de banho de 181 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em estrada Conceição da Abóboda, freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui projetos de renovação aprovados, permitindo que investidores potenciais aumentem rapidamente o valor do ativo enquanto geram rendimento do andar superior atualmente alugado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €668,000 está significativamente acima do valor justo de €424,616, representando uma sobrevalorização de €243,384 (57,3%). Isso indica que os investidores potenciais devem abordar com cautela devido à valorização inflacionada.
Avaliação
Valor justo estimado em €424,616 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €668,000 situa-se €243,384 (57.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €668,000 face à base da zona de estrada Conceição da Abóboda de €577,743 (€3,192/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 39/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €577,743, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €424,616 (€2,346/m²), uma diferença de €243,384 (57.3%) face ao preço pedido de €668,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Conceição da Abóboda | Imóvel em análise | €668,000 | €3,691 | — | 37 | 72 |
| rua Joaquim Matias, 13 | Ativo | €720,000 | €2,075 | 43.8% | 50 | 79 |
| Porto Salvo · 9385ef | Ativo | €699,000 | €2,444 | 33.8% | 55 | 74 |
| avenida Castelo de São Jorge | Ativo | €780,000 | €3,305 | 10.4% | — | 79 |
| Porto Salvo · 43920b | Ativo | €780,000 | €2,248 | 39.1% | 58 | 71 |
| Mediana | €750,000 | €2,346 | 36.4% | 55 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €668,000 representa uma diferença significativa de 57,3% em relação ao seu valor justo de €424,616, indicando que o investimento está sobrevalorizado. Com uma rentabilidade bruta de apenas 4,3% e uma avaliação de condição de 39/100, a viabilidade para arrendamento a longo prazo é limitada, tornando-o menos apelativo para investidores que procuram retornos estáveis. Arrendamento familiar Dado o preço elevado, esta casa T6 numa área suburbana não está bem posicionada para uma estratégia de arrendamento familiar bem-sucedida, com um valor justo significativamente inferior ao preço atual. A classificação do bairro de 72/100 sugere condições de vida decentes, mas o mau estado da propriedade e o preço elevado podem limitar a sua atratividade para famílias à procura de alojamento a longo prazo.
Riscos
Risco económico e de inquilinos moderado Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 70/100, há um risco moderado de flutuações na receita de aluguer devido a potenciais recessões económicas ou problemas de rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 850 613 €
- Capital próprio necessário
- 316 213 €
- Prestação mensal
- 2253 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1121 €
- Preço668 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões40 080 €
- Imposto do Selo (escritura)5344 €
- Imposto do Selo (crédito)3206 €
- Escritura, registo e banco3103 €
- Obras130 879 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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