Apartamento em Águas Livres
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Apartamento T2 com 55 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 269 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 335 821 €, 24,5% acima do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 55 m², no 3º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui varandas em ambos os quartos e inclui acabamentos modernos, iluminação embutida e janelas com vidros duplos, aprimorando a eficiência energética e a estética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,700 está significativamente abaixo do valor justo de €335,821, representando uma oportunidade subvalorizada de €66,121 (19.7%). Esta discrepância sugere potencial para apreciação de capital.
Avaliação
Valor justo estimado em €335,821 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,700 situa-se €66,121 (19.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €269,700 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €285,221 (€5,186/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €285,221, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €335,821 (€6,106/m²), uma diferença de €66,121 (19.7%) face ao preço pedido de €269,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · 19f3f9 | Imóvel em análise | €269,700 | €4,904 | — | 75 | 77 |
| rua Professor Egas Moniz, 27 | Ativo | €340,000 | €7,391 | 50.7% | 80 | 77 |
| rua Joaquim Tim Tim Sitima, 7 | Ativo | €289,000 | €3,853 | 21.4% | 73 | 76 |
| Águas Livres · 38b413 | Ativo | €274,700 | €5,386 | 9.8% | 75 | 80 |
| rua Claudio Nunes | Ativo | €445,000 | €7,063 | 44.0% | 75 | 81 |
| Mediana | €314,500 | €6,225 | 26.9% | 75 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento T2 em Águas Livres oferece uma oportunidade de investimento atraente para arrendamento de longo prazo, uma vez que está atualmente subvalorizado em €269,700, apresentando uma diferença significativa de 19,7% abaixo do seu valor justo de €335,821. O rendimento bruto competitivo de 3,8% aliado às classificações favoráveis do bairro enfatiza o potencial para uma renda de arrendamento consistente e demanda de inquilinos na área da Grande Lisboa. Arrendamento familiar Esta propriedade é bem adequada para arrendamentos familiares, dado o seu espaçoso layout de 55m² e a proximidade das amenities suburbanas que as famílias procuram. Com um forte valor justo indicativo da demanda do mercado, o apartamento apresenta uma opção estratégica para investidores que visam inquilinos estáveis orientados para famílias na próspera área de Amadora. Compra e manutenção Investir neste apartamento T2 como parte de uma estratégia de compra e manutenção alinha-se bem com a atual valorização, uma vez que permanece 19,7% abaixo do seu valor justo. A classificação geral de 79/100 em termos de condição, combinada com atributos positivos do bairro, sugere um forte potencial de valorização ao longo do tempo, tornando-o um investimento a longo prazo adequado.
Riscos
Risco de Dependência Económica A classificação de estabilidade económica de 80 sugere um ambiente económico forte, mas a classificação de estabilidade dos inquilinos de 75 indica potenciais flutuações na retenção de inquilinos que podem afetar as taxas de vacância e a consistência da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 289 038 €
- Capital próprio necessário
- 73 278 €
- Prestação mensal
- 910 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -442 €
- Preço269 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9485 €
- Imposto do Selo (escritura)2158 €
- Imposto do Selo (crédito)1295 €
- Escritura, registo e banco2147 €
- Obras4254 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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