Moradia em Quarteira
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Moradia T2 com 111 m² em Quarteira, Loulé, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 871 913 €, 35,4% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 4 casas de banho de 111 m², construído em 1999, certificado energético E. Localizado freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade oferece acesso direto a uma piscina de condomínio opcional, aumentando o prazer e o lazer sem sacrificar a privacidade da casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1.350.000 sitúa-se significativamente acima do valor justo de €871.913, refletindo uma sobrevalorização de €478.087 (54,8%). Esta propriedade não pode ser considerada um bom negócio na sua posição atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip para esta propriedade exigiria identificar renovações que possam aumentar rapidamente a sua atratividade e valor de revenda, dadas as suas acabamentos de luxo. O preço atual pode limitar o potencial de lucro imediato sem um investimento significativo. Buy-to-let angle. Uma abordagem buy-to-let visa um rendimento bruto de 1,9%, gerando aproximadamente €2.138 mensais em renda, embora flutuações sazonais ligadas ao turismo possam afetar a estabilidade da receita.
Avaliação
Valor justo estimado em €871,913 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €478,087 (54.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de Quarteira, Loulé, Faro de €865,226 (€7,795/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €865,226, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €871,913 (€7,855/m²), uma diferença de €478,087 (54.8%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quarteira · 19f425 | Imóvel em análise | €1,350,000 | €12,162 | — | 80 | 74 |
| rua da Irlanda | Ativo | €1,275,000 | €8,500 | 30.1% | 75 | 71 |
| caminho das Searas, 14 | Ativo | €800,000 | €5,755 | 52.7% | 89 | 73 |
| jardim em Vilamoura | Ativo | €995,000 | €7,210 | 40.7% | 74 | 65 |
| Quarteira · dee510 | Ativo | €1,330,000 | €9,048 | 25.6% | 76 | 63 |
| Mediana | €1,135,000 | €7,855 | 35.4% | 76 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1,350,000 em comparação com o valor justo de €871,913, indicando uma falta de potencial para retornos rentáveis em arrendamentos de curto prazo num mercado sazonal. Com um baixo rendimento bruto de 1,9%, este investimento apresenta riscos financeiros significativos num economia sazonal dependente do turismo. Arrendamento de longo prazo Dada a sua condição de sobrevalorizada, com uma diferença de 54,8% em relação ao valor justo, a propriedade é pouco provável que ofereça retornos estáveis e atraentes como arrendamento de longo prazo. A pontuação do bairro de 74/100 sugere uma qualidade decente dos inquilinos, mas o investimento global parece estar excessivamente pesado contra a sustentabilidade do fluxo de caixa devido ao preço exagerado. Comprar e manter Com a avaliação da propriedade significativamente acima do seu valor justo, a adoção de uma estratégia de comprar e manter acarreta um risco elevado de estagnação na apreciação de capital. O rendimento de 1,9%, aliado à dinâmica económica sazonal, sugere que manter este ativo a longo prazo pode não atender às expectativas dos investidores em termos de crescimento ou rendimento. Não ideal para: A propriedade não é adequada para habitação estudantil nem para o mercado de luxo devido à sua natureza sobrevalorizada e às condições específicas do mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Dada uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco de possíveis recessões económicas afetarem a procura de arrendamento e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 476 323 €
- Capital próprio necessário
- 396 323 €
- Prestação mensal
- 4553 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3990 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
- Obras3053 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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