Apartamento em Penha de França
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Apartamento T3 com 65 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 479 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 274 625 €, 42,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 65 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui eletrodomésticos embutidos modernos e iluminação LED em todas as divisões, melhorando a eficiência energética e criando uma atmosfera elegante em cada espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €479,900 está significativamente acima do valor justo de €274,625, marcando uma discrepância de €205,275 (74,7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €274,625 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €479,900 situa-se €205,275 (74.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €479,900 face à base da zona de Penha de França, Lisbon, Lisbon de €197,314 (€3,036/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €197,314, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €274,625 (€4,225/m²), uma diferença de €205,275 (74.7%) face ao preço pedido de €479,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penha de França · 19f42b | Imóvel em análise | €479,900 | €7,383 | — | 78 | 86 |
| rua Angelina Vidal | Ativo | €479,900 | €6,485 | 12.2% | 78 | 79 |
| Arroios · ade705 | Ativo | €650,000 | €3,714 | 49.7% | 72 | 89 |
| rua das Farinhas | Ativo | €450,000 | €8,654 | 17.2% | 78 | 84 |
| Santo António · 4a431a | Ativo | €450,000 | €4,206 | 43.0% | 75 | 90 |
| Mediana | €464,950 | €5,346 | 27.6% | 77 | 87 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Penha de França não está precificada de acordo com o seu valor justo, o que pode dificultar a obtenção de um rendimento atrativo de arrendamento de longo prazo de 3,3%. Dada a vasta diferença de 74,7%, os investidores devem considerar opções com preços mais razoáveis para assegurar um melhor fluxo de caixa. Arrendamento familiar Devido à sua localização desejável e à boa classificação do bairro de 86/100, este apartamento pode atrair famílias à procura de opções de arrendamento de longo prazo. No entanto, a significativa diferença de preço enfatiza ainda mais que o investimento está sobrevalorizado, podendo não proporcionar retornos ideais. Comprar e manter Embora a área apresente boas comodidades e qualidade de inquilinos, o preço de listagem da propriedade apresenta um desafio substancial para a estratégia de comprar e manter, dado o valor justo de €274,625. Este ponto de preço reflete um prémio de 74,7%, indicando que este ativo está sobrevalorizado e pode limitar o potencial de apreciação a longo prazo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 85/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100, existe um risco potencial de que as flutuações na economia possam impactar significativamente a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 517 738 €
- Capital próprio necessário
- 133 818 €
- Prestação mensal
- 1681 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -998 €
- Preço479 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 692 €
- Imposto do Selo (escritura)3839 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras3352 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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