Moradia T3, 83 m² em Loures
Moradia T3 com 83 m² em Loures, à venda por 499 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 374 029 €, 25% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 83 m², construído em 1950, certificado energético F. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade oferece um raro layout exterior de sete níveis, aumentando a versatilidade para lazer e trabalho, juntamente com deslumbrantes vistas rio que elevam a experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €499,000 está €124,971 (33.4%) acima do valor justo de €374,029, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios em atingir uma venda lucrativa. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip focaria em melhorias estéticas para aumentar o apelo, visando uma revenda rápida a um preço mais elevado, embora os preços atuais possam limitar a rentabilidade. Buy-to-let angle. A estratégia de buy-to-let visa alugueres familiares a longo prazo, com um rendimento bruto estimado de 2.3% (€956/mês), proporcionando rendimento constante, mas fluxo de caixa limitado.
Avaliação
Valor justo estimado em €374,029 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €499,000 situa-se €124,971 (33.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €499,000 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €329,590 (€3,971/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €329,590, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €374,029 (€4,506/m²), uma diferença de €124,971 (33.4%) face ao preço pedido de €499,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · 19f753 | Imóvel em análise | €499,000 | €6,012 | — | 78 | 70 |
| jardim Ramada e Caneças | Ativo | €550,000 | €6,395 | 6.4% | 75 | 68 |
| Loures · f5eac0 | Ativo | €385,000 | €4,529 | 24.7% | 55 | 71 |
| Loures · 1e66e2 | Ativo | €350,000 | €4,861 | 19.1% | 65 | 75 |
| rua São Nicolau, 1 | Ativo | €269,000 | €4,483 | 25.4% | 75 | 68 |
| Mediana | €367,500 | €4,695 | 21.9% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €499,000, excedendo significativamente o valor justo de €374,029 em 33,4%. Com um rendimento bruto de apenas 2,3%, este investimento pode ter dificuldade em proporcionar retornos suficientes num ambiente suburbano estável. Arrendamento familiar Considerando a localização da propriedade numa zona suburbana orientada para famílias e a sua boa classificação de estado de 80/100, pode atrair famílias à procura de estabilidade. No entanto, o preço atual de listing está 33,4% acima do valor justo, indicando que a potencial renda de arrendamento pode não justificar o alto preço de compra. Compra-e-mantenha Embora a proximidade a Lisboa ofereça algumas vantagens, a precificação da propriedade é pouco atraente, situando-se em €499,000, que está acima do valor justo calculado de €374,029. Como um investimento de compra-e-mantenha, o rendimento bruto de 2,3% é pouco provável que atinja as expectativas de retorno do investidor, dado o hiato de 33,4% em relação ao valor justo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 539 014 €
- Capital próprio necessário
- 139 814 €
- Prestação mensal
- 1683 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1303 €
- Preço499 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3992 €
- Imposto do Selo (crédito)2395 €
- Escritura, registo e banco2698 €
- Obras3709 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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