Moradia T3, 85 m² em Loures
Moradia T3 com 85 m² em Loures, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 351 007 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e jardim.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 85 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui um anexo independente adequado para hóspedes ou como aluguer, juntamente com um grande jardim repleto de várias árvores de frutos, aumentando o seu apelo para os entusiastas do exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €385,000 está €33,993 (9,7%) acima do valor justo avaliado de €351,007. Embora a propriedade esteja posicionada ao preço justo no mercado, há uma oportunidade limitada para captura imediata de capital. Buy-to-flip angle. A estratégia buy-to-flip focaria em renovações menores para atualizar a cozinha e casas de banho desatualizadas, aumentando potencialmente o valor de revenda ao atrair compradores modernos. Melhorar a atratividade pode solidificar retornos lucrativos, dada a proximidade com Lisboa. Buy-to-let angle. Como investimento buy-to-let, esta propriedade poderia gerar uma renda locativa bruta estimada de €1,027/mês, resultando em um rendimento bruto de 3,2%. Com estratégias de locação familiar e de longo prazo, as taxas de ocupação devem permanecer estáveis devido aos benefícios urbanos da localização suburbana.
Avaliação
Valor justo estimado em €351,007 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €33,993 (9.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Loures, Loures, Lisbon de €341,888 (€4,022/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 58/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €341,888, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €351,007 (€4,129/m²), uma diferença de €33,993 (9.7%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loures · f5eac0 | Imóvel em análise | €385,000 | €4,529 | — | 55 | 71 |
| Loures · 1e66e2 | Ativo | €350,000 | €4,861 | 7.3% | 65 | 75 |
| Santo Antão e São Julião do Tojal · 28b80d | Ativo | €1,200,000 | €4,364 | 3.7% | 40 | 70 |
| rua Combatentes do Ultramar | Ativo | €420,000 | €2,593 | 42.8% | 30 | 67 |
| parque e a Passos do Futuro Metro | Ativo | €335,000 | €3,895 | 14.0% | 60 | 71 |
| Mediana | €385,000 | €4,130 | 8.8% | 50 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Esta propriedade em Loures, com um gap em relação ao valor justo de apenas 9,7%, pode ainda atrair famílias que procuram viver em subúrbios estáveis perto de Lisboa. No entanto, com um rendimento bruto de 3,2%, os potenciais investidores devem permanecer cautelosos quanto à rentabilidade a longo prazo em relação ao preço de compra. Arrendamento a longo prazo Investir nesta casa de 3 quartos para arrendamento a longo prazo é uma opção viável devido à sua classificação de vizinhança de 71/100, apoiando a demanda esperada de inquilinos. No entanto, a pontuação de condição da propriedade de 58/100 sugere a necessidade de manutenção futura, o que pode impactar as despesas do proprietário e os retornos líquidos. Compra e mantenha Embora esta propriedade tenha potencial de valorização devido à sua localização suburbana, a atual avaliação de valor justo indica que está ao preço justo ao invés de ser uma pechincha. Investidores que buscam uma estratégia de compra e mantenha devem considerar o impacto do baixo rendimento e da condição média sobre os retornos de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma elevada rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, indicando potenciais desafios em manter taxas de ocupação e rendimento de aluguer consistentes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 445 790 €
- Capital próprio necessário
- 137 790 €
- Prestação mensal
- 1294 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -804 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
- Obras35 338 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (335 000 €–1 200 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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