Apartamento T1, 37 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto
Apartamento T1 com 37 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 248 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 208 125 €, 16,1% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 37 m², no 3º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado em rua de Adolfo Casais Monteiro, 109, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas que oferecem vistas para a rua e luz natural, realçando o design de espaço aberto e estando a momentos de um vibrante jardim público. Localização: Idealmente situado a 850 metros do centro da cidade, combinando tranquilidade com acessibilidade urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €248,000 está claramente acima do valor justo de €215,923, indicando uma situação sobrevalorizada com uma diferença de €32,077 (14.9%).
Avaliação
Valor justo estimado em €208,125 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €248,000 situa-se €39,875 (19.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €248,000 face à base da zona de rua de Adolfo Casais Monteiro, 109 de €197,439 (€5,336/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €197,439, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €208,125 (€5,625/m²), uma diferença de €39,875 (19.2%) face ao preço pedido de €248,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Adolfo Casais Monteiro, 109 | Imóvel em análise | €248,000 | €6,703 | — | 86 | 79 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 99f3c6 | Ativo | €225,000 | €5,625 | 16.1% | 80 | 80 |
| avenida de Fernão de Magalhães | Ativo | €249,000 | €4,446 | 33.7% | 80 | 78 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 1907a3 | Ativo | €289,000 | €5,780 | 13.8% | 81 | 80 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 76b162 | Ativo | €235,000 | €5,595 | 16.5% | 90 | 78 |
| Mediana | €242,000 | €5,610 | 16.3% | 81 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O apartamento T1 em Lordelo do Ouro e Massarelos, apesar de estar situado num centro urbano culturalmente rico, está atualmente sobrevalorizado a €248,000, comparado ao seu valor justo de €215,923. Com um retorno bruto de apenas 4,4%, o retorno financeiro não justifica o custo adicional, tornando o arrendamento de longa duração menos favorável. Arrendamento de férias a curto prazo Apesar da área beneficiar de um elevado fluxo turístico, a diferença de 14,9% em relação ao valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada a €248,000. O investimento em arrendamentos de férias a curto prazo pode gerar um fluxo de caixa positivo, no entanto, o elevado preço de compra limita a rentabilidade potencial. Compra e manutenção Embora o bairro tenha boas pontuações, com uma classificação de 81/100 em condição, a propriedade está sobrevalorizada a €248,000, pois o seu valor justo é de €215,923. Manter este ativo pode ser arriscado, uma vez que a avaliação atual prejudica as perspectivas de crescimento a longo prazo e os retornos do investimento. Não ideal para habitação estudantil Dada a precificação e a falta de proximidade a instituições educativas de grande importância, esta propriedade está sobrevalorizada para fins de habitação estudantil. O retorno potencial sobre o investimento não está alinhado com as expectativas do mercado, tornando-a uma opção inadequada para este grupo demográfico.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para uma maior rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância e custos aumentados de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 262 189 €
- Capital próprio necessário
- 63 789 €
- Prestação mensal
- 836 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -322 €
- Preço248 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7966 €
- Imposto do Selo (escritura)1984 €
- Imposto do Selo (crédito)1190 €
- Escritura, registo e banco2095 €
- Obras954 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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