Apartamento T2, 100 m² em Marvila, Lisbon
Apartamento T2 com 100 m² em Marvila, Lisbon, à venda por 635 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 529 931 €, 16,5% abaixo do preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m². Localizado em rua Fernando Maurício S / N, freguesia de Marvila, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento dispõe de dois terraços privados espaçosos com um total de 65 m², oferecendo vistas deslumbrantes sobre Lisboa e o Rio Tejo, ideais para viver e relaxar ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €635,000 está €105,069 (19.8%) acima do valor justo de €529,931, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância torna-a uma opção menos atractiva para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €529,931 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €635,000 situa-se €105,069 (19.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €635,000 face à base da zona de rua Fernando Maurício S / N de €493,463 (€4,935/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €493,463, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €529,931 (€5,299/m²), uma diferença de €105,069 (19.8%) face ao preço pedido de €635,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Fernando Maurício S / N | Imóvel em análise | €635,000 | €6,350 | — | 75 | 78 |
| Penha de França · 6fb9f6 | Ativo | €415,000 | €6,288 | 1.0% | 75 | 87 |
| travessa Beirolas, 4 | Ativo | €585,330 | €7,138 | 12.4% | 70 | 78 |
| avenida Mouzinho de Albuquerque | Ativo | €429,000 | €4,248 | 33.1% | 68 | 84 |
| rua do Forte de Santa Apolónia | Ativo | €732,500 | €4,578 | 27.9% | 78 | 92 |
| Mediana | €507,165 | €5,433 | 14.4% | 73 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €635,000, o que representa 19,8% acima do valor justo de €529,931. Com um rendimento bruto de 2,8%, o potencial de arrendamento de longo prazo não justifica o elevado preço pedido. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é menos favorável, uma vez que está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €529,931. O potencial limitado de apreciação, dado a avaliação atual, apresenta riscos significativos para o investimento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha uma classificação decente para condição e bairro, está sobrevalorizada a €635,000, ultrapassando o valor justo em 19,8%. Este nível de preço torna-a uma escolha arriscada para arrendamentos familiares, especialmente numa área com opções de preço mais competitivo. Não ideal para arrendamento a curto prazo Devido à sobrevalorização atual, esta propriedade não é uma candidata adequada para investimentos em arrendamento a curto prazo. O preço elevado provavelmente não gerará um retorno que corresponda à demanda potencial dos turistas. Não ideal para alojamento de estudantes A propriedade está sobrevalorizada e, portanto, não é uma opção viável para investimentos em alojamento de estudantes. Os métricas financeiras não suportam um investimento atraente, dado o preço elevado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 691 815 €
- Capital próprio necessário
- 183 815 €
- Prestação mensal
- 2158 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1461 €
- Preço635 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5080 €
- Imposto do Selo (crédito)3048 €
- Escritura, registo e banco3024 €
- Obras7563 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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