Apartamento T1, 61 m² em Campo de Ourique, Lisbon
Apartamento T1 com 61 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 410 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 345 667 €, 15,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 61 m², construído em 1970, certificado energético D. Localizado em rua Azedo Gneco, 51, freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui um terraço privado com acesso por escadas, perfeito para momentos de lazer ao ar livre, aumentando o seu apelo na vibrante zona de Campo de Ourique.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €410,000 está significativamente acima do valor justo de €345,667, indicando uma sobrevalorização de €64,333 (18,6%). Isso sugere que os investidores devem abordar a propriedade com cautela. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender exigiria renovações para aumentar o apelo e potencialmente aumentar o valor de revenda, aproveitando a demanda urbana em Lisboa. No entanto, dadas as condições atuais do mercado, o retorno antecipado pode não justificar o investimento. Buy-to-let angle. A propriedade oferece um rendimento bruto de 3,3%, traduzindo-se em aproximadamente €1,128 por mês em renda. Esta taxa alinha-se com estratégias de aluguer a longo prazo, atendendo a profissionais urbanos numa vizinhança desejável.
Avaliação
Valor justo estimado em €345,667 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €410,000 situa-se €64,333 (18.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €410,000 face à base da zona de rua Azedo Gneco, 51 de €341,556 (€5,599/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €341,556, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €345,667 (€5,667/m²), uma diferença de €64,333 (18.6%) face ao preço pedido de €410,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Azedo Gneco, 51 | Imóvel em análise | €410,000 | €6,721 | — | 76 | 80 |
| Campo de Ourique · 956a1d | Ativo | €320,000 | €5,333 | 20.7% | 75 | 85 |
| largo do Rato | Ativo | €509,000 | €4,670 | 30.5% | 74 | 84 |
| rua das Janelas Verdes, 47 | Ativo | €360,000 | €6,000 | 10.7% | 72 | 83 |
| Avenidas Novas · 225ad0 | Ativo | €315,000 | €6,300 | 6.3% | 70 | 81 |
| Mediana | €340,000 | €5,667 | 15.7% | 73 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada a €410,000, o que representa uma sobrevalorização de 18.6% em relação ao seu valor justo de €345,667, indicando que está acima do valor justo para o mercado de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3.3%, os investidores potenciais poderão ter dificuldades em alcançar as suas expectativas de retorno nesta área competitiva. Compra e retenção Com um preço de listagem de €410,000, a propriedade ultrapassa a sua avaliação justa em 18.6%, sugerindo que pode não oferecer uma valorização sólida ao longo do tempo para investidores de compra e retenção. Dada a classificação do estado de 76/100, os investidores poderão encontrar desafios para justificar o prémio num mercado potencialmente volátil. Arrendamento familiar O preço elevado de €410,000 da propriedade traduz-se numa diferença de 18.6% em relação ao seu valor justo de €345,667, tornando-a menos apelativa para fins de arrendamento familiar. Apesar da sua classificação de vizinhança de 80/100, o preço elevado pode desencorajar locatários de longo prazo em busca de acessibilidade.
Riscos
Risco de retenção de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, existe um risco significativo de turnover frequente de inquilinos, afetando o fluxo de caixa e a rentabilidade geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 445 695 €
- Capital próprio necessário
- 117 695 €
- Prestação mensal
- 1383 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -826 €
- Preço410 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3280 €
- Imposto do Selo (crédito)1968 €
- Escritura, registo e banco2484 €
- Obras7863 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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