Moradia T3, 429 m² em Madalena, Vila Nova de Gaia
Moradia T3 com 429 m² na Madalena, Vila Nova de Gaia, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 655 263 €, 22,6% acima do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 5 casas de banho de 429 m², construído em 2003, certificado energético B. Localizado em rua da Marinha, freguesia de Madalena, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta villa inclui um notável jardim com uma extensa variedade de árvores de fruto, juntamente com uma cozinha exterior e área de churrasco dedicadas ao entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está significativamente abaixo do valor justo de €1,655,263, representando uma diferença de €305,263 (18.4%). Verdict: subvalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,655,263 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €305,263 (18.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de rua da Marinha de €1,535,772 (€3,580/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,535,772, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,655,263 (€3,858/m²), uma diferença de €305,263 (18.4%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Marinha | Imóvel em análise | €1,350,000 | €3,147 | — | 78 | 71 |
| rua do Sameiro, 185 | Ativo | €670,000 | €2,233 | 29.0% | 78 | 80 |
| avenida Infante Sagres, 181 | Ativo | €2,150,000 | €8,740 | 177.7% | 80 | 71 |
| rua António Gomes Morais | Ativo | €999,000 | €2,608 | 17.1% | 82 | 75 |
| travessa Chieiras | Ativo | €1,450,000 | €5,598 | 77.9% | 80 | 74 |
| Mediana | €1,224,500 | €4,103 | 30.4% | 80 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a subvalorização da propriedade em Madalena, Vila Nova de Gaia, a €1.350.000 em comparação com o seu valor justo de €1.655.263, os investidores podem esperar retornos sólidos de aluguel apoiados por um rendimento bruto de 4,3%. A pontuação de condição respeitável de 81/100 da propriedade aumenta a sua atratividade para inquilinos a longo prazo, especialmente num mercado influenciado pela proximidade ao Porto e às oportunidades de emprego. Compra e manutenção A compra desta propriedade pelo preço listado atualmente reflete uma oportunidade de valorização a longo prazo, com uma desvalorização de 18,4% em relação ao seu valor justo previamente estabelecido. Esta estratégia é reforçada pela classificação estável do bairro de 71/100, que indica boas condições económicas e apoio da comunidade, essenciais para o crescimento sustentado do valor da propriedade. Arrendamento familiar A casa de 3 quartos está bem posicionada para famílias que procuram um espaço confortável perto do Porto, junto com um rendimento bruto de 4,3% que significa um potencial de fluxo de caixa saudável. Com uma classificação de bairro de 71/100 e uma condição da propriedade de 81/100, este investimento está preparado para atrair inquilinos de qualidade que buscam residências a longo prazo, tornando-se uma opção viável para arrendamentos familiares.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma avaliação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco moderado de que potenciais flutuações na economia local possam afetar negativamente a procura de aluguer e o valor da propriedade. Risco de Rotação de Inquilinos: Uma avaliação de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica um risco de rotatividade relativamente alta dos inquilinos, o que pode levar a períodos de vacância aumentados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 486 543 €
- Capital próprio necessário
- 406 543 €
- Prestação mensal
- 4553 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2386 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
- Obras13 273 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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