Moradia T5, 431 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos
Moradia T5 com 431 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 1 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 272 884 €, 34,7% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T5 com 5 casas de banho de 431 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma piscina interior aquecida conectada a uma sala de lazer e jardim, permitindo um usufruto durante todo o ano, além de uma ginásio e sala de cinema para opções de entretenimento aprimoradas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,950,000 está significativamente acima do valor justo de €1,272,884, representando uma sobrevalorização de €677,116 (53.2%). O preço desta propriedade não está alinhado com seu potencial de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,272,884 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,950,000 situa-se €677,116 (53.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,950,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €1,287,961 (€2,988/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,287,961, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,272,884 (€2,953/m²), uma diferença de €677,116 (53.2%) face ao preço pedido de €1,950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 622a5c | Imóvel em análise | €1,950,000 | €4,524 | — | 80 | 75 |
| rua João H. Ulrich | Ativo | €895,000 | €2,841 | 37.2% | 80 | 69 |
| avenida António Santos Leite, 708 | Ativo | €666,000 | €2,162 | 52.2% | 75 | 80 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · da4607 | Ativo | €1,040,000 | €3,086 | 31.8% | 81 | 68 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · b327b0 | Ativo | €1,950,000 | €4,140 | 8.5% | 83 | 75 |
| Mediana | €967,500 | €2,964 | 34.5% | 81 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 53,2% em comparação com o seu valor justo, indicando um mau investimento para estratégias de arrendamento a longo prazo. Além disso, com um baixo rendimento bruto de 1,5%, o potencial de fluxo de caixa não justifica o alto custo de aquisição. Arrendamento familiar Considerando o elevado preço pedido e o rendimento desapontante, esta propriedade não apresenta uma opção viável para arrendamentos familiares. As famílias que buscam comodidades e boas escolas podem encontrar melhor valor em outras partes da região. Comprar e manter A significativa diferença entre o preço de listagem e o valor justo sugere que esta propriedade é uma má candidata para uma estratégia de comprar e manter. Os investidores podem enfrentar desafios tanto com o fluxo de caixa como com a valorização devido ao preço inflacionado da propriedade. Não ideal para Arrendamento de férias a curto prazo, Mercado de luxo, Alojamento de estudantes.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100 indica condições de mercado fortes; no entanto, a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos, o que pode afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 127 390 €
- Capital próprio necessário
- 567 390 €
- Prestação mensal
- 6628 €
- Rentabilidade bruta
- 1,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6452 €
- Preço1 950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões146 250 €
- Imposto do Selo (escritura)15 600 €
- Imposto do Selo (crédito)9360 €
- Escritura, registo e banco6180 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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