Moradia T5, 471 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos
Moradia T5 com 471 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 1 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 918 995 €, 52,9% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T5 com 6 casas de banho de 471 m², construído em 2013, certificado energético C. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Caractérística Notável: Esta propriedade possui uma piscina interior aquecida que se integra harmoniosamente com extensos jardins paisagísticos e um lago ornamental, melhorando a experiência de vida ao ar livre num ambiente privado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,950,000 está significativamente acima do valor justo de €918,995, resultando numa margem de €1,031,005 (112.2%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada para as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €918,995 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,950,000 situa-se €1,031,005 (112.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,950,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €847,175 (€1,799/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €847,175, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €918,995 (€1,951/m²), uma diferença de €1,031,005 (112.2%) face ao preço pedido de €1,950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · b327b0 | Imóvel em análise | €1,950,000 | €4,140 | — | 83 | 75 |
| Cidade da Maia · 9570f8 | Ativo | €610,000 | €1,680 | 59.4% | 75 | 74 |
| Cidade da Maia · ba5a5e | Ativo | €780,000 | €1,921 | 53.6% | 82 | 63 |
| rua Dom Dinis | Ativo | €630,000 | €1,981 | 52.1% | 76 | 73 |
| avenida António Santos Leite, 708 | Ativo | €666,000 | €2,162 | 47.8% | 75 | 80 |
| Mediana | €648,000 | €1,951 | 52.9% | 76 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em 112,2% em comparação com o seu valor justo de €918,995, tornando-a uma opção menos atrativa para investimentos em arrendamentos a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 1,3%, os retornos potenciais não serão suficientes para justificar o elevado preço de compra. Arrendamento familiar Embora a propriedade ofereça espaço substancial com cinco quartos, o seu valor justo sugere uma sobrevalorização significativa a €1,950,000. A combinação do custo elevado com as classificações moderadas do bairro indica desafios na obtenção de uma renda de arrendamento sustentável junto dos inquilinos familiares. Comprar e manter Como a propriedade representa uma diferença de 112,2% em relação ao seu valor justo, investir numa estratégia de comprar e manter pode não resultar em favoráveis resultados devido ao seu preço atual. O rendimento modesto de 1,3% e o elevado investimento inicial diminuem a viabilidade de manter este ativo a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica relativamente alta de 80 sugere uma economia forte, mas combinada com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 75, indica potenciais flutuações na fiabilidade dos inquilinos que podem impactar significativamente a receita de aluguer em tempos de recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 127 390 €
- Capital próprio necessário
- 567 390 €
- Prestação mensal
- 6628 €
- Rentabilidade bruta
- 1,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6726 €
- Preço1 950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões146 250 €
- Imposto do Selo (escritura)15 600 €
- Imposto do Selo (crédito)9360 €
- Escritura, registo e banco6180 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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