Apartamento T3, 70 m² em Venteira, Amadora
Apartamento T3 com 70 m² em Venteira, Amadora, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 275 168 €, em linha com o preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 70 m², no 1º andar, certificado energético E. Localizado em rua Diogo Bernardes, 23, freguesia de Venteira, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. A propriedade apresenta acabamentos de luxo premium em toda a parte, complementados por uma cozinha moderna totalmente equipada que realça tanto a funcionalidade como o estilo para o dia a dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está €24,832 (9,0%) acima do valor justo de €275,168. Isto posiciona a propriedade ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €275,168 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €300,000 situa-se €24,832 (9.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de rua Diogo Bernardes, 23 de €219,617 (€3,137/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €219,617, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €275,168 (€3,931/m²), uma diferença de €24,832 (9.0%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Diogo Bernardes, 23 | Imóvel em análise | €300,000 | €4,286 | — | 70 | 77 |
| escadinhas do Pendão, 1 | Ativo | €289,000 | €3,568 | 16.7% | 72 | 81 |
| estrada da Falagueira | Ativo | €320,000 | €4,571 | 6.7% | 72 | 71 |
| Águas Livres · 28b8f4 | Ativo | €339,000 | €3,568 | 16.7% | 75 | 80 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga, 44C | Ativo | €290,000 | €3,816 | 11.0% | 74 | 75 |
| Mediana | €305,000 | €3,692 | 13.9% | 73 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 3 quartos em Venteira oferece um rendimento estável de 4,2%, que está alinhado com as expectativas de desempenho financeiro nesta parte da Grande Lisboa. No entanto, com um valor justo de €275.168, o preço de listagem de €300.000 reflete um modesto potencial de valorização, mas não apresenta uma forte oportunidade de investimento. Compra e manutenção A propriedade está situada numa vizinhança classificada com 77/100, o que indica uma forte atratividade para inquilinos de longo prazo devido aos benefícios da infraestrutura económica e social. Apesar do seu potencial de valorização, o preço de listagem atualmente ultrapassa ligeiramente o seu valor justo, posicionando-o como um investimento justo na estratégia de compra e manutenção. Arrendamento familiar Atendendo a famílias, o tamanho deste apartamento e a proximidade de comodidades são atraentes, com a área a ter uma boa classificação para a qualidade dos inquilinos. Embora a propriedade esteja a um preço justo, a sua avaliação sugere que, embora possa atender às necessidades familiares, opções competitivas podem oferecer melhor valor para novos inquilinos familiares.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um potencial para turnover moderado, o que pode interromper o fluxo de caixa e aumentar os custos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 291 €
- Capital próprio necessário
- 87 291 €
- Prestação mensal
- 1012 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -420 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras9625 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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