Moradia em Boliqueime
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Moradia T2 com 106 m² em Boliqueime, Loulé, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 681 429 €, 14,7% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 106 m², construído em 2007, certificado energético D. Localizado freguesia de Boliqueime, concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta várias áreas de lazer, incluindo terraços ensolarados e uma estrutura de madeira no jardim que pode ser melhorada para acomodar hóspedes, aumentando a sua atratividade para a vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €799,000 está significativamente acima do valor justo de €681,429, indicando uma sobrevalorização de €117,571 (17,3%). Isto sugere uma expectativa de mercado mais alta do que a propriedade pode realmente suportar.
Avaliação
Valor justo estimado em €681,429 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €799,000 situa-se €117,571 (17.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de Boliqueime, Loulé, Faro de €602,598 (€5,685/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €602,598, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €681,429 (€6,429/m²), uma diferença de €117,571 (17.3%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Boliqueime · 19086b | Imóvel em análise | €799,000 | €7,538 | — | 78 | 72 |
| rua Sitio das Carvalhas, 576 | Ativo | €475,000 | €7,787 | 3.3% | 80 | 73 |
| Boliqueime · 1f3567 | Ativo | €795,000 | €4,789 | 36.5% | 70 | 72 |
| Boliqueime · b328b9 | Ativo | €1,350,000 | €4,154 | 44.9% | 78 | 73 |
| Quarteira · 001ba7 | Ativo | €1,165,000 | €6,545 | 13.2% | 85 | 74 |
| Mediana | €980,000 | €5,667 | 24.8% | 79 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto-prazos A propriedade em Boliqueime, listada por €799,000, está com um preço 17,3% acima do seu valor justo de €681,429, sugerindo que pode estar demasiado cara para uma estratégia de arrendamento a curto prazo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2,2%, o potencial de investimento para este segmento parece limitado. Compra e manutenção Dado que a propriedade está significativamente acima do seu valor justo e tem apenas um rendimento bruto de 2,2%, a estratégia de compra e manutenção parece menos atraente. A proximidade da propriedade a atrações turísticas não compensa a sua elevada etiqueta de preço e o limitado potencial de retorno. Arrendamento de longo-prazos Numa vizinhança que apresenta classificações razoáveis para comodidades e qualidade dos inquilinos, o elevado preço de listagem da propriedade levanta preocupações sobre a viabilidade do arrendamento a longo prazo, especialmente com um rendimento bruto de 2,2%. O investimento é prejudicado pela sobrevalorização atual da propriedade, o que pode diminuir os retornos do arrendamento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65/100 indica potenciais vulnerabilidades na economia local que podem levar a uma diminuição na procura de inquilinos ou variações na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 865 504 €
- Capital próprio necessário
- 226 304 €
- Prestação mensal
- 2695 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2118 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
- Obras4919 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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