Apartamento T2, 80 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé
Apartamento T2 com 80 m² em Loulé (São Sebastião), Loulé, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 297 461 €, 39,9% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, garagem e jardim.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 80 m², construído em 2026, certificado energético A+. Localizado em rua Luís Guerreiro, 15, freguesia de Loulé (São Sebastião), concelho de Loulé, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta uma convidativa área de pátio ao lado da piscina, ideal para entretenimento e relaxamento no clima desejável de Loulé (São Sebastião). O potencial de valorização existe devido à sua proximidade com as comodidades e serviços locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €495,000 está significativamente acima do valor justo de €297,461, indicando uma disparidade de €197,539 (66.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na sua avaliação atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €297,461 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €197,539 (66.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de rua Luís Guerreiro, 15 de €231,092 (€2,889/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €231,092, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €297,461 (€3,718/m²), uma diferença de €197,539 (66.4%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Luís Guerreiro, 15 | Imóvel em análise | €495,000 | €6,188 | — | 79 | 63 |
| Loulé (São Clemente) · 4390f5 | Ativo | €297,500 | €3,542 | 42.8% | 74 | 60 |
| Loulé (São Clemente) · 19f4e6 | Ativo | €470,000 | €3,821 | 38.2% | 80 | 69 |
| rua Ascensão Guimarães, 169 | Ativo | €480,000 | €4,615 | 25.4% | 75 | 76 |
| Loulé (São Clemente) · d749e9 | Ativo | €470,000 | €3,615 | 41.6% | 80 | 71 |
| Mediana | €470,000 | €3,718 | 39.9% | 78 | 70 |
Tese de investimento
Alojamento para férias a curto prazo A listagem atual de €495,000 representa um prémio significativo de 66.4% acima do seu valor justo de €297,461, tornando-se um investimento sobrevalorizado para alojamentos de férias a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.2% e um mercado turístico apelativo mas altamente competitivo, os potenciais retornos provavelmente não justificarão o alto preço de entrada. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para esta propriedade parece pouco atraente devido ao seu desvio de 66.4% em relação ao valor justo, o que indica uma potencial perda de valorização de capital. Com o rendimento atual em apenas 2.2% e oportunidades económicas limitadas fora do turismo, o crescimento de valor a longo prazo poderá ser prejudicado, apesar da segurança decente na vizinhança. Arrendamento familiar Investir nesta propriedade para arrendamentos familiares não parece prudente dado a sua sobrevalorização em €495,000, em comparação com um valor justo de €297,461, refletindo uma discrepância de 66.4%. As opções de escolas adequadas e as classificações de segurança moderadas na vizinhança podem não compensar a diminuição do rendimento de arrendamento de 2.2%, tornando-a uma escolha menos favorável para esta estratégia.
Riscos
Risco Económico Moderado A pontuação de estabilidade económica de 53 indica um potencial para recessões económicas que podem impactar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 537 112 €
- Capital próprio necessário
- 141 112 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1357 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras6188 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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