Apartamento T3, 130 m² em Loulé (São Clemente), Loulé
Apartamento T3 com 130 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 470 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 490 049 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 130 m², construído em 2021, certificado energético B. Localizado freguesia de Loulé (São Clemente), concelho de Loulé, distrito de Faro. O apelo deste apartamento é acentuado pelos seus detalhes arquitetónicos tradicionais bem preservados, oferecendo uma autêntica atmosfera algarvia junto com comodidades modernas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €470,000 está 4.1% abaixo do valor justo de €490,049. Esta propriedade é considerada ao preço justo e está apropriadamente posicionada no mercado, refletindo a sua qualidade e localização.
Avaliação
Valor justo estimado em €490,049 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €470,000 situa-se €20,049 (4.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €470,000 face à base da zona de Loulé (São Clemente), Loulé, Faro de €393,287 (€3,025/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €393,287, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €490,049 (€3,770/m²), uma diferença de €20,049 (4.1%) face ao preço pedido de €470,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Loulé (São Clemente) · d749e9 | Imóvel em análise | €470,000 | €3,615 | — | 80 | 71 |
| rua Ascensão Guimarães, 169 | Ativo | €480,000 | €4,615 | 27.7% | 75 | 76 |
| Loulé (São Clemente) · 0022f7 | Ativo | €375,000 | €4,032 | 11.5% | 73 | 68 |
| Loulé (São Clemente) · 96c57d | Ativo | €460,000 | €3,833 | 6.0% | 76 | 71 |
| Loulé (São Clemente) · 4202b8 | Ativo | €315,000 | €3,706 | 2.5% | 80 | 63 |
| Mediana | €417,500 | €3,933 | 8.8% | 76 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O imóvel está ao preço justo a €470,000, ligeiramente abaixo do seu valor justo de €490,049, sugerindo um potencial limitado de valorização em termos de renda de arrendamento. No entanto, com um rendimento bruto de 3,3% numa área favorecida pelo turismo, ainda pode gerar um fluxo de caixa estável, embora a estabilidade económica possa ser uma preocupação durante as épocas de menor procura. Compra e manutenção Analisando as perspectivas de longo prazo, esta propriedade está com um preço justo em relação ao seu valor justo, resultando num modesto potencial de valorização de apenas 4,1%. Dadas as classificações médias do bairro e as flutuações sazonais de emprego, o crescimento de capital a longo prazo pode ser prejudicado, tornando esta uma escolha de investimento mais cautelosa. Renovação com valorização Com uma pontuação de 79/100 em termos de condição, a propriedade apresenta oportunidades de melhoria, mas atualmente está ao preço justo a €470,000. Uma renovação estratégica poderia aumentar o valor, mas os retornos podem ser limitados dado o modesto desvio em relação ao valor justo e a economia local flutuante que afeta potenciais compradores após a renovação.
Riscos
Potencial para Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica um risco moderado que pode levar a flutuações no valor da propriedade ou na rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 511 812 €
- Capital próprio necessário
- 135 812 €
- Prestação mensal
- 1585 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -942 €
- Preço470 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3760 €
- Imposto do Selo (crédito)2256 €
- Escritura, registo e banco2628 €
- Obras8268 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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