Apartamento T1, 49 m² em Penha de França, Lisbon
Apartamento T1 com 49 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 327 845 €, em linha com o preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 0 casas de banho de 49 m², construído em 1962, certificado energético D. Localizado em rua dos Baldaques, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui um magnífico chão de madeira original restaurado, complementando as comodidades modernas e contribuindo para o seu carácter único.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €340,000 está €12,155 (3.7%) acima do valor justo de €327,845. Isso posiciona a propriedade como ao preço justo dentro da atual estrutura de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €327,845 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €340,000 situa-se €12,155 (3.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de rua dos Baldaques de €271,105 (€5,533/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €271,105, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €327,845 (€6,691/m²), uma diferença de €12,155 (3.7%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Baldaques | Imóvel em análise | €340,000 | €6,939 | — | 76 | 83 |
| Santa Maria Maior · f3656b | Ativo | €525,000 | €6,034 | 13.0% | 78 | 83 |
| travessa do Rosário, 18 | Ativo | €420,000 | €10,000 | 44.1% | 74 | 84 |
| rua do Poço dos Negros, 67 | Ativo | €450,000 | €7,500 | 8.1% | 74 | 80 |
| praceta do Alto Varejão, 6 | Ativo | €360,000 | €7,347 | 5.9% | 78 | 80 |
| Mediana | €435,000 | €7,424 | 7.0% | 76 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Penha de França, com preço de €340,000, apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo, dado o seu rendimento bruto de 3.5%, que está em linha com o valor justo de €327,845. Sendo uma localização central em Lisboa, oferece um forte potencial de atração de inquilinos, mantendo uma classificação de 83/100 na vizinhança que apoia uma demanda sustentada. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 1-quarto a longo prazo parece defensável, com uma diferença em relação ao valor justo de apenas 3.7%, sugerindo uma situação de preço estável. A combinação de uma sólida classificação de 83 na vizinhança e a proximidade a oportunidades de emprego aprimoram seu potencial de retenção de valor ao longo do tempo. Mercado de luxo Embora posicionado bem dentro da vibrante paisagem imobiliária de Lisboa, este apartamento não se encaixa verdadeiramente no mercado de luxo, uma vez que sua avaliação indica um valor pouco acima do valor de mercado justo. A pontuação de condição de 79/100 e o rendimento de investimento correspondente sugerem que ele permanece mais alinhado com a oferta do mercado médio do que com uma oportunidade de alto padrão. Habitação para estudantes Esta propriedade não é ideal para habitação de estudantes, dado o valor justo, que não reflete uma oportunidade para uma alta rotatividade de aluguel normalmente desejada nesse setor de mercado. Além disso, as características gerais não se alinham de forma otimizada com as necessidades e preferências únicas dos inquilinos estudantes, tornando-a menos apelativa para esta estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de aumento da rotatividade, o que pode levar a um aumento da vacância e despesas associadas ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 364 284 €
- Capital próprio necessário
- 92 284 €
- Prestação mensal
- 1156 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -627 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras3116 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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