Apartamento T1, 60 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T1 com 60 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 398 000 €, 11,6% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m², no 2º andar. Localizado em rua do Poço dos Negros, 67, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de uma varanda lindamente concebida que melhora a vida ao ar livre, proporcionando um espaço ideal para desfrutar da vibrante atmosfera de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente acima do valor justo de €398,000, mostrando um excesso de €52,000, ou 13.1%. A propriedade está, portanto, sobrevalorizada nas atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €398,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €450,000 situa-se €52,000 (13.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua do Poço dos Negros, 67 de €386,830 (€6,447/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €386,830, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €398,000 (€6,633/m²), uma diferença de €52,000 (13.1%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Poço dos Negros, 67 | Imóvel em análise | €450,000 | €7,500 | — | 74 | 80 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · d74871 | Ativo | €268,000 | €5,154 | 31.3% | 75 | 80 |
| rua das Madres | Ativo | €259,000 | €5,180 | 30.9% | 80 | 79 |
| Misericórdia · 41ffe8 | Ativo | €310,000 | €8,857 | 18.1% | 70 | 84 |
| avenida Almirante Reis | Ativo | €360,000 | €6,667 | 11.1% | 73 | 90 |
| Mediana | €289,000 | €5,924 | 21.0% | 74 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a rentabilidade da propriedade de 3,3% e o benchmark de valor justo que indica uma sobrevalorização de 13,1%, a estratégia de arrendamento de longo prazo pode não proporcionar retornos satisfatórios para os investidores. Apesar de um bom rating do bairro de 80/100, o alto custo de aquisição limita a rentabilidade potencial neste segmento. Comprar e manter Com uma avaliação de mercado atual de €450,000 em comparação com um valor justo de €398,000, a estratégia de comprar e manter enfrenta desafios devido à discrepância de 13,1% que indica sobrevalorização. O score de condição de 76/100 sugere potencial, mas não mitiga as preocupações em torno do crescimento sustentável do investimento a este preço. Renovação de valor agregado Investir em renovações de valor agregado pode aumentar o apelo da propriedade, no entanto, a um preço de mercado atual significativamente acima do valor justo, os retornos potenciais estão provavelmente diminuídos. O score de condição existente de 76/100 indica espaço para melhorias, mas a sobrevalorização inicial de €450,000 representa um risco substancial para os investidores que buscam oportunidades de renovação rentáveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 sugere um potencial para alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos adicionais na procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 488 549 €
- Capital próprio necessário
- 128 549 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -878 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras6909 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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