Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 61 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 197 823 €, 15,8% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 61 m², construído em 1996, certificado energético D. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Nota Distintiva: A transformação do apartamento de uma loja para residência proporciona um layout arquitetónico único, otimizando a luz natural e os espaços de vida funcionais, ao contrário dos designs de apartamentos típicos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 supera o valor justo em €37,177 (18.8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada em comparação ao seu valor de mercado justo de €197,823.
Avaliação
Valor justo estimado em €197,823 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €235,000 situa-se €37,177 (18.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €166,261 (€2,726/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €166,261, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €197,823 (€3,243/m²), uma diferença de €37,177 (18.8%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 626f4b | Imóvel em análise | €235,000 | €3,852 | — | 86 | 71 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 622987 | Ativo | €250,000 | €2,841 | 26.3% | 75 | 72 |
| rua da Restauração | Ativo | €260,000 | €3,562 | 7.5% | 85 | 65 |
| rua Padre Joaquim das Neves S / N | Ativo | €259,000 | €3,198 | 17.0% | 70 | 71 |
| estrada Nova | Ativo | €256,500 | €3,288 | 14.6% | 75 | 70 |
| Mediana | €257,750 | €3,243 | 15.8% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Ermesinde está sobrevalorizada em 18,8% em comparação com o seu valor justo de €197,823, o que diminui a sua atratividade para investimentos em arrendamento a longo prazo. Apesar da sua proximidade ao Porto e das avaliações razoáveis do bairro, o rendimento bruto de 3,6% não justifica o preço elevado. Compra e manutenção Investir neste apartamento de dois quartos para uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável devido ao seu preço atual, que excede o valor justo em 18,8%. Mesmo com uma forte procura habitacional na região, os retornos potenciais ficam aquém com um rendimento bruto de 3,6%. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha uma boa pontuação de condição de 85/100, o preço listado parece excessivo, tornando-a menos adequada para uma estratégia de arrendamento familiar. O rendimento bruto de 3,6% combinado com um diferencial de 18,8% acima do valor justo sugere que o fluxo de caixa potencial não atenderá às expectativas de investimento.
Riscos
Potencial Queda de Mercado A propriedade pode enfrentar o risco de uma redução na procura devido a ambos os índices de estabilidade económica e de inquilinos de 70/100, indicando um ambiente de mercado moderadamente instável que pode impactar as taxas de ocupação e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 247 128 €
- Capital próprio necessário
- 59 128 €
- Prestação mensal
- 823 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -453 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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