Apartamento em Alcântara
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Apartamento T2 com 50 m² em Alcântara, Lisbon, à venda por 387 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 331 833 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 50 m², no 1º andar, construído em 1982, certificado energético C. Localizado freguesia de Alcântara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma varanda virada a sudeste para desfrutar do exterior e apresenta uma comunidade bem mantida com recentes melhorias na fachada, aumentando o seu apelo e valor de mercado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €387,000 está significativamente acima do valor justo de €331,833, resultando num prémio de €55,167 (16.6%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €331,833 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €387,000 situa-se €55,167 (16.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €387,000 face à base da zona de Alcântara, Lisbon, Lisbon de €265,543 (€5,311/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €265,543, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €331,833 (€6,637/m²), uma diferença de €55,167 (16.6%) face ao preço pedido de €387,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alcântara · 627038 | Imóvel em análise | €387,000 | €7,740 | — | 80 | 79 |
| rua Afonso Galo, 29 | Ativo | €280,000 | €4,308 | 44.3% | 74 | 77 |
| rua da Indústria, 89 | Ativo | €445,000 | €5,057 | 34.7% | 75 | 78 |
| Ajuda · 3df613 | Ativo | €398,000 | €6,862 | 11.3% | 80 | 79 |
| rua Prior do Crato | Ativo | €498,000 | €6,640 | 14.2% | 80 | 80 |
| Mediana | €421,500 | €5,849 | 24.4% | 78 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade, com um preço de €387.000, apresenta uma diferença de 16,6% acima do seu valor justo de €331.833, o que a torna sobrevalorizada para investimentos de longo prazo. Considerando o rendimento bruto de apenas 3,3%, os retornos potenciais podem não justificar o elevado custo de entrada no mercado atual. Compra e retenção Com um valor justo de €331.833 e um preço de listagem que é 16,6% superior, a propriedade parece sobrevalorizada e pode não oferecer um potencial de valorização suficiente para uma estratégia de compra e retenção. A classificação de condição moderada de 78/100 torna ainda mais complicada a sua atratividade para a retenção a longo prazo. Arrendamento familiar Ao preço de €387.000, este apartamento de 2 quartos está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo, limitando o seu apelo para famílias que procuram opções de arrendamento sustentáveis e acessíveis. A classificação de 79/100 do bairro pode oferecer comodidades razoáveis, mas o alto preço de compra não está alinhado com as expectativas de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Pode haver uma maior rotatividade de inquilinos devido a um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, indicando potenciais desafios na manutenção de contratos de longa duração em comparação com o índice de estabilidade económica de 85/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 416 768 €
- Capital próprio necessário
- 107 168 €
- Prestação mensal
- 1305 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -758 €
- Preço387 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3096 €
- Imposto do Selo (crédito)1858 €
- Escritura, registo e banco2429 €
- Obras4125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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