Moradia em Salir
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Moradia T3 com 114 m² em Salir, Loulé, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 174 125 €, 42% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 114 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Salir, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui um anexo com duas divisões versáteis, ideal para conversão em estúdio ou acomodação para hóspedes, além de um espaçoso terreno de 1.639 m² para projetos ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €300,000 está significativamente acima do valor justo de €174,125, resultando numa sobrevalorização de €125,875 (72,3%). Isso indica que a propriedade não atende a uma avaliação de mercado razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €174,125 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €300,000 situa-se €125,875 (72.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de Salir, Loulé, Faro de €187,885 (€1,648/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 25/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €187,885, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €174,125 (€1,527/m²), uma diferença de €125,875 (72.3%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Salir · 6270e3 | Imóvel em análise | €300,000 | €2,632 | — | 20 | 63 |
| Salir · 1e6038 | Ativo | €255,000 | €3,643 | 38.4% | 60 | 71 |
| Salir · 4a7e44 | Ativo | €395,000 | €1,282 | 51.3% | 35 | 58 |
| Salir · 023842 | Ativo | €218,000 | €1,772 | 32.7% | 45 | 58 |
| rua Cova dos Porteiros, 1 | Ativo | €345,000 | €1,268 | 51.8% | 55 | 58 |
| Mediana | €300,000 | €1,527 | 42.0% | 50 | 58 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Dada a proximidade da propriedade ao Algarve, a forte influência turística pode gerar uma renda razoável de aluguéis de curto prazo. No entanto, com a propriedade listada a 72,3% acima do seu valor justo e uma baixa avaliação de condição de 25/100, pode não oferecer retornos favoráveis nesta estratégia. Long-term rental Embora exista uma demanda potencial por aluguéis de longo prazo na área devido a uma classificação de 63/100 no bairro, o rendimento bruto de 4,4% está aquém dos padrões aceitáveis. Juntamente com uma disparidade de preço significativa, esta propriedade parece estar sobrevalorizada para uma receita sustentável de aluguéis de longo prazo. Buy-and-hold A discrepância significativa entre o preço de listagem e o valor justo sugere que é improvável que esta propriedade se valorize adequadamente ao longo do tempo. Investir neste ativo sob uma estratégia de buy-and-hold pode levar a retornos subótimos, especialmente considerando a sua natureza sobrevalorizada e condição medíocre. Not ideal for Esta propriedade não é adequada para habitação de estudantes, uma vez que as classificações indicam acessibilidade e amenidades limitadas para esta demografia. Além disso, sua posição no mercado de luxo e investimentos industriais seria comprometida pela condição da propriedade e pelo alto preço de listagem.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios financeiros devido a uma pontuação de estabilidade económica relativamente baixa de 55, indicando potenciais recessões económicas que afetam a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 315 €
- Capital próprio necessário
- 179 315 €
- Prestação mensal
- 1051 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -580 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras101 650 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 26%).
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