Apartamento T1, 62 m² em Barcarena, Oeiras
Apartamento T1 com 62 m² em Barcarena, Oeiras, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 207 438 €, 20,2% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 62 m², construído em 1964, certificado energético E. Localizado em rua Felner Duarte, freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características notáveis: O apartamento desfruta de uma privacidade única devido à sua posição elevada no último andar de um edifício em declive e oferece acesso a várias áreas verdes nas proximidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está €52,562 (25.3%) acima do valor justo de €207,438, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Isso implica uma disparidade significativa entre as expectativas de mercado atuais e a verdadeira avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €207,438 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €52,562 (25.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de rua Felner Duarte de €238,994 (€3,855/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €238,994, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €207,438 (€3,346/m²), uma diferença de €52,562 (25.3%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Felner Duarte | Imóvel em análise | €260,000 | €4,194 | — | 50 | 64 |
| Massamá e Monte Abraão · 261e6b | Ativo | €100,000 | €2,273 | 45.8% | — | 73 |
| avenida Cidade de Lisboa | Ativo | €248,000 | €3,024 | 27.9% | 55 | 68 |
| praceta Cidade de Brasília | Ativo | €225,000 | €3,358 | 19.9% | — | 73 |
| praceta Simões de Almeida Júnior | Ativo | €270,000 | €3,333 | 20.5% | 58 | 74 |
| Mediana | €236,500 | €3,179 | 24.2% | 57 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €260,000 em comparação com o seu valor justo de €207,438, refletindo uma diferença de 25,3% que reduz a sua atratividade para investimento em arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 3,9% sugere que os retornos potenciais podem não justificar o elevado preço de entrada no atual mercado. Arrendamento familiar Com uma classificação de condição de 54/100 e uma classificação de vizinhança de 64/100, esta propriedade não se alinha com o perfil ideal para arrendamento familiar, apesar da sua localização suburbana. O seu estado como sobrevalorizada a €260,000 complica ainda mais a sua atratividade para famílias que buscam opções de habitação acessíveis. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 1 quarto como uma estratégia de compra e manutenção parece desfavorável, dado que está sobrevalorizada a €260,000 em relação ao valor justo de €207,438. A condição moderada e o rendimento sugerem que manter esta propriedade pode resultar em uma menor valorização de capital a longo prazo do que alternativas a preços mais adequados.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, há um risco considerável de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 044 €
- Capital próprio necessário
- 96 044 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -480 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras29 787 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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