Apartamento T2, 92 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 92 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 585 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 446 097 €, 23,7% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 92 m², no 2º andar. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui janelas de vidro duplo para maior eficiência energética e redução de ruído, juntamente com armários embutidos que maximizam o armazenamento em ambos os quartos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €585,000 está significativamente acima do valor justo de €446,097, resultando num excesso de €138,903, ou 31.1%. No geral, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €446,097 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €585,000 situa-se €138,903 (31.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €585,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €426,337 (€4,634/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €426,337, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €446,097 (€4,849/m²), uma diferença de €138,903 (31.1%) face ao preço pedido de €585,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · 875005 | Imóvel em análise | €585,000 | €6,359 | — | 70 | 79 |
| estrada da Luz | Ativo | €450,000 | €6,250 | 1.7% | 75 | 76 |
| rua Cidade de Nova Lisboa, 219 | Ativo | €450,000 | €4,891 | 23.1% | 70 | 69 |
| Póvoa de Santo Adrião e Olival Basto · 3d9955 | Ativo | €269,000 | €4,138 | 34.9% | 75 | 81 |
| Lumiar · 023837 | Ativo | €298,000 | €4,806 | 24.4% | 72 | 78 |
| Mediana | €374,000 | €4,849 | 23.8% | 74 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 31,1%, com um valor justo de €446.097 em comparação com o preço listado de €585.000. Com um rendimento bruto de apenas 2,7%, esta estratégia carece de viabilidade financeira para um fluxo de caixa sustentado. Arrendamento para famílias A um preço listado de €585.000, esta propriedade está acima do valor justo, excedendo significativamente o valor justo de €446.097. O rendimento bruto de 2,7% sugere que não é uma opção atraente para famílias em busca de soluções de arrendamento acessíveis na área. Comprar e manter Dada a diferença de 31,1% em relação ao valor justo, a propriedade a €585.000 representa um custo de oportunidade para investidores que buscam valorização de capital a longo prazo. O rendimento bruto atual de 2,7% enfatiza ainda mais que este investimento não está alinhado com um crescimento financeiro ideal no competitivo mercado de Lisboa.
Riscos
Risco de mudança de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de mudança de inquilinos, o que pode levar a aumentos nas taxas de vacância e à potencial perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 646 570 €
- Capital próprio necessário
- 178 570 €
- Prestação mensal
- 1973 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1377 €
- Preço585 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4680 €
- Imposto do Selo (crédito)2808 €
- Escritura, registo e banco2904 €
- Obras17 078 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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