Apartamento T2, 87 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras
Apartamento T2 com 87 m² em Carnaxide e Queijas, Oeiras, à venda por 490 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 514 750 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 87 m², no 1º andar, construído em 1983, certificado energético E. Localizado em rua João XXI, 15, freguesia de Carnaxide e Queijas, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Este apartamento dispõe de uma cozinha aberta totalmente equipada com aparelhos modernos e beneficia de abundante luz natural devido à sua localização estratégica na rua principal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €490,000 está 4.8% abaixo do valor justo de €514,750, demonstrando que a propriedade está alinhada com o seu potencial de mercado. Embora não seja uma pechincha excepcional, a listagem reflete uma avaliação razoável para a área.
Avaliação
Valor justo estimado em €514,750 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €490,000 situa-se €24,750 (4.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €490,000 face à base da zona de rua João XXI, 15 de €526,039 (€6,046/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €526,039, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €514,750 (€5,917/m²), uma diferença de €24,750 (4.8%) face ao preço pedido de €490,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João XXI, 15 | Imóvel em análise | €490,000 | €5,632 | — | 62 | 72 |
| estrada de Outurela S / N | Ativo | €597,000 | €5,378 | 4.5% | 72 | 68 |
| rua Clemente Vicente, 7 | Ativo | €303,000 | €5,941 | 5.5% | 72 | 71 |
| travessa Pinto Correia, 12 | Ativo | €519,000 | €6,329 | 12.4% | 76 | 73 |
| avenida Tomás Ribeiro, 21 | Ativo | €355,000 | €5,917 | 5.1% | 75 | 75 |
| Mediana | €437,000 | €5,929 | 5.3% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 2.6%, o que se alinha com os retornos típicos esperados no mercado suburbano de Lisboa. Com a avaliação de valor justo ligeiramente acima do preço em lista, apresenta-se como um investimento razoável para potencial de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dada a sua localização familiar e a pontuação do bairro de 72/100, este apartamento está bem posicionado para atrair inquilinos familiares a longo prazo. Embora a propriedade esteja ao preço justo, ainda oferece boas perspetivas de rendimento de arrendamento numa localização suburbana estável. Compra e manutenção Como uma estratégia de compra e manutenção, este apartamento está estrategicamente localizado perto de Lisboa, atraindo aqueles que buscam um estilo de vida suburbano. A valorização atual reflete o seu status de mercado justo, sugerindo que pode servir bem na valorização a longo prazo em vez de ganhos imediatos com a revenda.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas possam afetar adversamente a retenção de inquilinos, particularmente com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 65/100, indicando uma possível rotatividade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 547 878 €
- Capital próprio necessário
- 155 878 €
- Prestação mensal
- 1665 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1275 €
- Preço490 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3920 €
- Imposto do Selo (crédito)2352 €
- Escritura, registo e banco2676 €
- Obras22 430 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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