Duplex T2, 132 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Duplex T2 com 132 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 575 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 525 632 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Duplex T2 com 3 casas de banho de 132 m², construído em 2021, certificado energético A. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O duplex inclui duas varandas com vistas expansivas e uma separação excecional entre as áreas sociais e privadas, aumentando tanto a atmosfera quanto a funcionalidade para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €575,000 está €49,368 (9.4%) acima do valor justo de €525,632, indicando que a propriedade está ao preço justo dada a sua condição de alta qualidade e localização.
Avaliação
Valor justo estimado em €525,632 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €575,000 situa-se €49,368 (9.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €575,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €471,297 (€3,570/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €471,297, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €525,632 (€3,982/m²), uma diferença de €49,368 (9.4%) face ao preço pedido de €575,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 8750cb | Imóvel em análise | €575,000 | €4,356 | — | 80 | 74 |
| rua do Ouro, 998 | Ativo | €850,000 | €4,620 | 6.0% | 75 | 80 |
| rua Moçambique | Ativo | €420,000 | €3,717 | 14.7% | 82 | 68 |
| rua de Costa Cabral | Ativo | €395,000 | €4,247 | 2.5% | 80 | 72 |
| rua de Faria Guimarães | Ativo | €441,750 | €4,802 | 10.2% | 88 | 73 |
| Mediana | €430,875 | €4,434 | 1.8% | 81 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um valor justo de €525,632 e um preço atual de €575,000, a propriedade apresenta uma modesta diferença de 9.4%, indicando que está ao preço justo. O rendimento bruto de 3% é consistente com o mercado de arrendamento no centro do Porto, tornando-a uma opção estável para inquilinos de longo prazo nesta área vibrante. Alojamento estudantil A propriedade está bem posicionada no Porto, que alberga várias universidades, tornando-a adequada para alojamento estudantil, apesar da sua avaliação justa. Dada a procura de arrendamentos entre estudantes, este duplex pode atender a uma base de inquilinos fiável, sem ser considerado uma pechincha. Manter e segurar Investir nesta propriedade como uma estratégia de manter e segurar é razoável, dado o seu valor justo e as boas classificações de bairro que indicam estabilidade a longo prazo. No entanto, os retornos potenciais podem ser limitados pelo preço de listagem atual em relação ao seu valor de mercado justo, tornando-a uma oportunidade menos atraente no competitivo mercado do Porto.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 60/100, existe uma probabilidade maior de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 620 809 €
- Capital próprio necessário
- 160 809 €
- Prestação mensal
- 1939 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1239 €
- Preço575 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4600 €
- Imposto do Selo (crédito)2760 €
- Escritura, registo e banco2880 €
- Obras2269 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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