Apartamento em Olivais
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Apartamento T3 com 64 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 298 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 314 440 €, em linha com o preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 64 m², no 1º andar, construído em 1969, certificado energético C. Localizado freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento está estrategicamente localizado a apenas 8 minutos a pé da estação de Metro, melhorando a sua acessibilidade e atratividade de investimento num vibrante bairro de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €298,000 sitúa-se €16,440 (5.2%) abaixo do valor justo de €314,440, indicando uma oferta competitiva no mercado. A propriedade está ao preço justo em relação ao seu valor avaliado.
Avaliação
Valor justo estimado em €314,440 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €298,000 situa-se €16,440 (5.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €298,000 face à base da zona de Olivais, Lisbon, Lisbon de €329,171 (€5,143/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 42/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €329,171, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €314,440 (€4,913/m²), uma diferença de €16,440 (5.2%) face ao preço pedido de €298,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Olivais · 8751a1 | Imóvel em análise | €298,000 | €4,656 | — | 40 | 76 |
| rua de Manica | Ativo | €320,000 | €4,848 | 4.1% | 50 | 69 |
| rua de Manjacaze | Ativo | €320,000 | €4,848 | 4.1% | 42 | 76 |
| Sacavém e Prior Velho · 49b949 | Ativo | €279,000 | €3,361 | 27.8% | 45 | 76 |
| Olivais · 6c7865 | Ativo | €270,000 | €5,192 | 11.5% | 45 | 76 |
| Mediana | €299,500 | €4,848 | 4.1% | 45 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade em Olivais, com um rendimento bruto de 4,2%, alinha-se bem com a área suburbana da Grande Lisboa, que oferece boas comodidades e acesso ao emprego. No entanto, dada a sua avaliação justa e a pontuação de conservação do apartamento de 42/100, os investidores potenciais devem abordar esta oportunidade com cautela. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção pode ainda ser viável para este apartamento de 3 quartos, uma vez que a qualidade do bairro e a proximidade a serviços essenciais podem suportar uma valorização a longo prazo. No entanto, a diferença em relação ao valor justo é apenas de 5,2%, indicando que embora o preço seja justo, existem ganhos imediatos limitados a serem capturados. Arrendamento para famílias A propriedade está bem posicionada para arrendamentos familiares devido à sua localização suburbana, que apresenta baixas taxas de criminalidade e uma qualidade de inquilinos geralmente favorável. No entanto, o preço atual de listagem reflete o seu valor justo, sugerindo uma abordagem ponderada para os potenciais investidores em arrendamentos familiares.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação relativamente alta de estabilidade económica de 81 pode ser ofuscada pela pontuação de estabilidade dos inquilinos de 73, indicando potenciais flutuações na receita de aluguer ou na retenção de inquilinos que podem impactar o desempenho financeiro da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 358 977 €
- Capital próprio necessário
- 120 577 €
- Prestação mensal
- 1005 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -506 €
- Preço298 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 466 €
- Imposto do Selo (escritura)2384 €
- Imposto do Selo (crédito)1430 €
- Escritura, registo e banco2215 €
- Obras43 482 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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