Apartamento T11, 256 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T11 com 256 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 400 995 €, em linha com o preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T11 com 3 casas de banho de 256 m², no 5º andar, construído em 1923, certificado energético C. Localizado em avenida António Augusto de Aguiar, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características: Este apartamento conta com duas salas de estar espaçosas ideais para socializar e um serviço de limpeza semanal para maior conveniência, tornando-o uma excelente escolha para vida comunitária. Serviços públicos: Incluídos até €25/mês.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está ligeiramente acima do valor justo de €1,400,995, representando uma discrepância de €99,005, ou 7,1%. Este parecer indica que a propriedade está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,400,995 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €99,005 (7.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de avenida António Augusto de Aguiar de €1,257,159 (€4,911/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,257,159, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,400,995 (€5,473/m²), uma diferença de €99,005 (7.1%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida António Augusto de Aguiar | Imóvel em análise | €1,500,000 | €5,859 | — | 80 | 80 |
| Santo António · 893630 | Ativo | €1,800,000 | €6,667 | 13.8% | 71 | 83 |
| Santo António · 4d44fc | Ativo | €1,195,000 | €5,432 | 7.3% | 69 | 87 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €1,350,000 | €4,754 | 18.9% | 70 | 86 |
| alameda Dom Afonso Henriques | Ativo | €1,100,000 | €5,473 | 6.6% | 81 | 78 |
| Mediana | €1,272,500 | €5,453 | 6.9% | 71 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a rentabilidade bruta de 1,7%, o potencial de rendimento por arrendamento a longo prazo é limitado, o que pode afetar o retorno geral. No entanto, a propriedade está posicionada numa área metropolitana desejável, mantendo um valor justo que está alinhado com a procura estável de arrendamentos. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 11 quartos como uma estratégia de compra e manutenção pode gerar retornos moderados, uma vez que o valor justo sugere que o preço está mais alinhado com as expectativas do mercado. O estado atual da propriedade, classificado em 82/100, indica uma manutenção razoável, oferecendo estabilidade para investidores que buscam manter na dinâmica consistentemente. Arrendamento Familiar Esta propriedade possui qualidades favoráveis para arrendamentos familiares, mas a rentabilidade de 1,7% pode não atender às expectativas de taxas de rotatividade mais altas geralmente procuradas neste segmento. A classificação de 80/100 na vizinhança sugere um ambiente de vida de qualidade que pode atrair famílias, mesmo que a avaliação da propriedade seja justa, não oferecendo uma vantagem competitiva significativa em termos de preço.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a potenciais vacâncias e interrupções de rendimento para a propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 640 320 €
- Capital próprio necessário
- 440 320 €
- Prestação mensal
- 5098 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4654 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras3520 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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