Moradia em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Moradia T3 com 195 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 995 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 101 291 €, 10,7% acima do preço pedido. A análise de 42 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e pavimento flutuante.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 195 m². Localizado em largo Conde das Alcáçovas S / N, freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um projeto de renovação aprovado pelo arquiteto Nuno Valentim, permitindo um espaço moderno com amplas áreas sociais e vistas deslumbrantes para o mar a partir do sótão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €995,000 está abaixo do valor justo de €1,101,291, criando uma oportunidade com uma discrepância de €106,291 (9.7%). A propriedade é, portanto, considerada subvalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,101,291 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €995,000 situa-se €106,291 (9.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €995,000 face à base da zona de largo Conde das Alcáçovas S / N de €1,298,698 (€6,660/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 25/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,298,698, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,101,291 (€5,648/m²), uma diferença de €106,291 (9.7%) face ao preço pedido de €995,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Conde das Alcáçovas S / N | Imóvel em análise | €995,000 | €5,103 | — | 20 | 75 |
| rua Fernando Namora, 6 | Ativo | €1,296,000 | €6,201 | 21.5% | — | 68 |
| rua Pêro de Alenquer | Ativo | €1,400,000 | €6,087 | 19.3% | — | 72 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €1,250,000 | €5,208 | 2.1% | — | 70 |
| Porto Salvo · f5ebb2 | Ativo | €499,000 | €2,434 | 52.3% | 25 | 72 |
| Mediana | €1,273,000 | €5,648 | 10.7% | 25 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A localização forte da propriedade, beneficiando da proximidade do metro de Lisboa, apresenta uma oportunidade atraente para arrendamentos familiares devido à acessibilidade e à segurança do ambiente suburbano com uma taxa de criminalidade mais baixa. Com um diferencial de 9,7% em relação ao valor justo, esta propriedade está bem posicionada para gerar um rendimento estável de 4,2% brutos, atraindo inquilinos de longo prazo em busca de acomodações voltadas para famílias. Compra e manutenção Investir nesta propriedade aproveita o potencial de valorização de capital numa área em crescimento, como evidenciado pela sua avaliação em 9,7% abaixo do valor de mercado justo. O sólido rendimento de 4,2%, juntamente com a melhoria do bairro, torna-a uma estratégia de compra e manutenção promissora para beneficiar de aumentos de valor da propriedade a longo prazo. Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece uma oportunidade fiável para arrendamentos a longo prazo, dado o seu score de bairro favorável de 75/100 e o rendimento atractivo de 4,2%. O diferencial de 9,7% em relação ao valor justo indica um potencial de valorização, garantindo uma renda consistente de inquilinos fiáveis atraídos para um ambiente suburbano seguro e conveniente.
Riscos
Risco de correlação económica-tenant A pontuação de estabilidade económica de 75/100 sugere uma economia moderadamente forte, mas a mesma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100 indica uma vulnerabilidade potencial à rotatividade de inquilinos ou às taxas de vacância que impactam a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 245 199 €
- Capital próprio necessário
- 449 199 €
- Prestação mensal
- 3356 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1998 €
- Preço995 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões59 700 €
- Imposto do Selo (escritura)7960 €
- Imposto do Selo (crédito)4776 €
- Escritura, registo e banco3888 €
- Obras173 875 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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