Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T3 com 228 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 4 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 602 821 €, 59,9% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 228 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento está situado num prédio histórico uma vez propriedade do Conde de Monsaraz, oferecendo uma narrativa única do património cultural de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €4,000,000 excede significativamente o valor justo de €1,602,821, representando um aumento de 149,6%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, tornando-a uma opção de investimento menos atrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,602,821 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,000,000 situa-se €2,397,179 (149.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,000,000 face à base da zona de Santa Maria Maior, Lisbon, Lisbon de €1,523,901 (€6,684/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,523,901, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,602,821 (€7,030/m²), uma diferença de €2,397,179 (149.6%) face ao preço pedido de €4,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria Maior · 15e2c8 | Imóvel em análise | €4,000,000 | €17,544 | — | 80 | 81 |
| Estrela · cfdf13 | Ativo | €1,350,000 | €7,459 | 57.5% | 74 | 82 |
| rua da Penha de França | Ativo | €695,000 | €5,792 | 67.0% | 75 | 91 |
| rua Saraiva de Carvalho | Ativo | €780,000 | €6,783 | 61.3% | 80 | 82 |
| rua da Arrábida | Ativo | €845,000 | €7,222 | 58.8% | 80 | 78 |
| Mediana | €812,500 | €7,003 | 60.1% | 78 | 82 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento de 3 quartos em Santa Maria Maior, avaliado em €1,602,821, apresenta uma diferença significativa de 149,6% em relação ao seu preço de listagem de €4,000,000, indicando que está sobrevalorizado para fins de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, este investimento não oferece retornos adequados para proprietários que buscam fluxo de caixa estável. Short-term vacation rental Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, o apartamento de 3 quartos em Santa Maria Maior não está bem posicionado para retornos de aluguer de curta duração, especialmente dada a sua diferença significativa de preço em relação ao valor justo. O preço listado de €4,000,000 oferece pouca justificação, pois está claramente sobrevalorizado em relação às expectativas do mercado. Buy-and-hold Investir na propriedade de Santa Maria Maior para estratégias de compra e retenção é inviável, uma vez que está sobrevalorizada a €4,000,000 em comparação com o seu valor justo de €1,602,821, criando uma diferença de 149,6% que mina o potencial de valorização a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,2%, este investimento não apoia um crescimento sustentável num mercado já competitivo.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um maior risco de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e flutuações na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 370 138 €
- Capital próprio necessário
- 1 170 138 €
- Prestação mensal
- 13 491 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -14 548 €
- Preço4 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões300 000 €
- Imposto do Selo (escritura)32 000 €
- Imposto do Selo (crédito)19 200 €
- Escritura, registo e banco11 100 €
- Obras7838 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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