Moradia T4, 171 m² em Agrela, Santo Tirso
Moradia T4 com 171 m² em Agrela, Santo Tirso, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 429 577 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e garagem.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 171 m², construído em 1983, certificado energético D. Localizado freguesia de Agrela, concelho de Santo Tirso, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma cozinha regional com forno tradicional, ideal para reuniões familiares, e entradas independentes que aumentam o seu potencial para uma habitação bi-familiar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está €9,577 abaixo do valor justo de €429,577, indicando uma avaliação que está ao preço justo e que alinha-se estreitamente com a expectativa de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €429,577 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €420,000 situa-se €9,577 (2.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Agrela, Santo Tirso, Porto de €350,053 (€2,047/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €350,053, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €429,577 (€2,512/m²), uma diferença de €9,577 (2.2%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Agrela · 15e3a0 | Imóvel em análise | €420,000 | €2,456 | — | 72 | 69 |
| Alfena · 6530dc | Ativo | €650,000 | €2,241 | 8.7% | 75 | 72 |
| rua Campinhos | Ativo | €325,000 | €2,539 | 3.4% | 80 | 78 |
| Água Longa · e40b0b | Ativo | €520,000 | €2,737 | 11.4% | — | 67 |
| rua das Tilias, 8 | Ativo | €589,000 | €2,485 | 1.2% | 70 | 67 |
| Mediana | €554,500 | €2,512 | 2.3% | 75 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo para arrendamentos a longo prazo, dada a sua proximidade ao Grande Porto e ao transbordo urbano. No entanto, o rendimento bruto de 0% indica que o fluxo de caixa imediato não é realizável. Arrendamento familiar Esta casa em Agrela está bem posicionada para arrendamento familiar, apelando àqueles que procuram viver nos subúrbios perto de grandes centros urbanos. Apesar da avaliação justa, as famílias devem considerar a falta de rendimento bruto como um fator na sua tomada de decisão. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter pode ser adequada aqui, uma vez que a propriedade está localizada numa zona com baixas taxas de criminalidade e crescimento urbano. No entanto, com uma avaliação justa e sem rendimento imediato, os investidores devem ponderar a possível valorização futura em comparação com as limitações de rendimento atuais.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos adicionais relacionados ao preenchimento de vagas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 468 476 €
- Capital próprio necessário
- 132 476 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1740 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras19 692 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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