Apartamento em Paranhos
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Apartamento T2 com 77 m² em Paranhos, Porto, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 281 660 €, 13,3% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 77 m², no 3º andar, construído em 2008. Localizado em jardim em Paranhos, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma lavandaria e despensa, bem como janelas de vidro duplo para um isolamento sonoro e eficiência energética melhorados. Espaço Exterior Privado: Desfrute de vistas do bem tratado jardim privado abaixo, acessível durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325,000 está significativamente acima do valor justo de €281,660, criando uma discrepância de €43,340, ou 15.4%. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €281,660 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €43,340 (15.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de jardim em Paranhos de €258,209 (€3,353/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €258,209, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €281,660 (€3,658/m²), uma diferença de €43,340 (15.4%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jardim em Paranhos | Imóvel em análise | €325,000 | €4,221 | — | 72 | 72 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 735472 | Ativo | €295,000 | €4,683 | 10.9% | 75 | 82 |
| rua do Capitão Pombeiro, 175 | Ativo | €410,000 | €4,184 | 0.9% | 74 | 82 |
| Paranhos · 483c7f | Ativo | €350,000 | €3,889 | 7.9% | 70 | 73 |
| Campanhã · b327ee | Ativo | €390,000 | €3,391 | 19.7% | 76 | 75 |
| Mediana | €370,000 | €4,037 | 4.4% | 75 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o preço de listagem atual de €325,000, que é 15.4% superior ao valor justo de €281,660, este investimento apresenta riscos significativos em termos de potencial de fluxo de caixa. O rendimento bruto de 4% pode não cobrir adequadamente o prémio pago, tornando este imóvel acima do valor justo para arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o imóvel esteja localizado numa área decentemente classificada com 72/100, o alto preço de aquisição de €325,000 sugere um potencial limitado de retorno para os mercados de arrendamento familiar. As famílias podem preferir opções mais acessíveis na área, indicando ainda mais que este investimento está sobrevalorizado. Buy-and-hold Com um valor justo de €281,660 em contraste com o preço de listagem de €325,000, a estratégia de buy-and-hold torna-se menos atraente, uma vez que a despesa inicial está significativamente inflacionada. O rendimento esperado de 4% não justifica o prémio, tornando este imóvel acima do valor justo para a manutenção a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere um risco moderado de rotatividade, o que pode afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 355 912 €
- Capital próprio necessário
- 95 912 €
- Prestação mensal
- 1096 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -509 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras11 117 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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