Apartamento em Santa Clara
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Apartamento T4 com 134 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 749 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 611 601 €, 18,4% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 134 m², construído em 2004, certificado energético C. Localizado em avenida Padre Cruz., freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma ampla sala de estar com uma abertura de vidro de comprimento total para uma varanda ensolarada, permitindo uma vivência versátil com áreas distintas de refeição e lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €749,900 excede o valor justo de €611,601 em €138,299 (22.6%). Esta propriedade está notavelmente sobrevalorizada, indicando que potenciais compradores devem agir com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €611,601 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €749,900 situa-se €138,299 (22.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €749,900 face à base da zona de avenida Padre Cruz. de €543,325 (€4,055/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €543,325, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €611,601 (€4,564/m²), uma diferença de €138,299 (22.6%) face ao preço pedido de €749,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Padre Cruz. | Imóvel em análise | €749,900 | €5,596 | — | 80 | 68 |
| Sacavém e Prior Velho · 00177f | Ativo | €525,000 | €3,621 | 35.3% | 72 | 74 |
| Odivelas · 4a4583 | Ativo | €449,000 | €4,677 | 16.4% | 77 | 80 |
| alameda Doutor Francisco Sá Carneiro | Ativo | €470,000 | €3,643 | 34.9% | 72 | 74 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · be9181 | Ativo | €360,000 | €4,500 | 19.6% | 72 | 73 |
| Mediana | €459,500 | €4,072 | 27.2% | 72 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 4 quartos em Santa Clara, listado a €749,900, está avaliado em 22,6% acima do seu valor justo de €611,601, indicando que não é uma escolha ideal para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 1,9%, o potencial de investimento parece limitado num mercado já sobrevalorizado. Arrendamento Familiar Embora a propriedade ofereça vantagens de estilo de vida suburbano e uma condição razoável, a diferença significativa do valor justo sugere que pode não atrair famílias à procura de valor no mercado de arrendamento. O rendimento de 1,9% reforça ainda mais a ideia de que este apartamento não está bem posicionado para arrendamentos familiares. Compra e manutenção Dado que a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo, a estratégia de compra e manutenção pode expor os investidores a um imóvel que carece de potencial de valorização a longo prazo. As métricas atuais, incluindo um rendimento bruto de 1,9%, indicam que manter este ativo pode não gerar retornos satisfatórios ao longo do tempo.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco significativo de que flutuações na economia possam desestabilizar a ocupação de inquilinos e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 818 618 €
- Capital próprio necessário
- 218 698 €
- Prestação mensal
- 2627 €
- Rentabilidade bruta
- 1,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2289 €
- Preço749 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 994 €
- Imposto do Selo (escritura)5999 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras10 825 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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