Vivenda em Grândola e Santa Margarida da Serra
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Vivenda T3 com 160 m² em Grândola e Santa Margarida da Serra, Grândola, à venda por 2 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 689 920 €, 32,4% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 160 m². Localizado freguesia de Grândola e Santa Margarida da Serra, concelho de Grândola, distrito de Setúbal. Esta villa apresenta uma combinação única de design moderno com elementos tradicionais, e oferece uma extensa área de lazer ao ar livre que realça o seu ambiente sereno e imerso na natureza.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,500,000 está significativamente acima do valor justo de €1,689,920, criando um excesso de €810,080 (47.9%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,689,920 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,500,000 situa-se €810,080 (47.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,500,000 face à base da zona de Grândola e Santa Margarida da Serra, Grândola, Setúbal de €1,526,206 (€9,539/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,526,206, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,689,920 (€10,562/m²), uma diferença de €810,080 (47.9%) face ao preço pedido de €2,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Grândola e Santa Margarida da Serra · 5ed0a3 | Imóvel em análise | €2,500,000 | €15,625 | — | 80 | 40 |
| Carvalhal · 6a9456 | Ativo | €1,150,000 | €7,616 | 51.3% | 85 | 49 |
| Grândola e Santa Margarida da Serra · 6d5457 | Ativo | €3,000,000 | €14,151 | 9.4% | 90 | 49 |
| rua das Cabanas S / N | Ativo | €2,500,000 | €22,523 | 44.1% | 75 | 52 |
| Comporta · 82c6c7 | Ativo | €980,000 | €5,568 | 64.4% | 72 | 56 |
| Mediana | €1,825,000 | €10,884 | 30.3% | 80 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um rendimento anual de 0%, o que indica que não gera rendimento de arrendamento que justifique o seu elevado preço de listagem de €2,500,000. Tendo em conta a pontuação do bairro de 40/100, a propriedade carece de amenidades essenciais e qualidade de inquilinos necessárias para a viabilidade sustentável de arrendamentos de longo prazo. Renovação com valorização Embora a villa tenha uma classificação de condição de 85/100, a lacuna significativa de 47,9% em relação ao seu valor justo de €1,689,920 sugere que quaisquer esforços de renovação ainda não trariam um retorno sobre o investimento que pudesse elevar a propriedade acima do seu estado de sobrevalorizada. Assim, mesmo com melhorias potenciais, a propriedade continua a ter um preço desproporcional ao seu verdadeiro valor de mercado.
Riscos
Risco de baixa demanda Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 40/100, a propriedade pode enfrentar desafios em atrair e reter inquilinos fiáveis, potencialmente levando a taxas de vacância mais elevadas e à instabilidade da receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 727 000 €
- Capital próprio necessário
- 727 000 €
- Prestação mensal
- 8432 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -10 884 €
- Preço2 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões187 500 €
- Imposto do Selo (escritura)20 000 €
- Imposto do Selo (crédito)12 000 €
- Escritura, registo e banco7500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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