Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 48 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 270 000 €, 12,9% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade e rio. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 48 m², construído em 2015, certificado energético D. Localizado em rua Mouzinho da Silveira, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. A propriedade possui uma sala de estar acolhedora com um pé Direito duplo, aumentando a sua sensação de espaço e permitindo uma generosa entrada de luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €310,000 está significativamente acima do valor justo de €270,000, com uma diferença de €40,000 (14,8%). Isso posiciona a propriedade como sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €270,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €310,000 situa-se €40,000 (14.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de rua Mouzinho da Silveira de €264,490 (€5,510/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €264,490, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €270,000 (€5,625/m²), uma diferença de €40,000 (14.8%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mouzinho da Silveira | Imóvel em análise | €310,000 | €6,458 | — | 74 | 72 |
| rua do Bolhão | Ativo | €243,000 | €5,400 | 16.4% | 76 | 80 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 1907a3 | Ativo | €289,000 | €5,780 | 10.5% | 81 | 80 |
| praça do Marquês de Pombal | Ativo | €225,000 | €5,625 | 12.9% | 85 | 81 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 99f3c6 | Ativo | €225,000 | €5,625 | 12.9% | 80 | 80 |
| Mediana | €234,000 | €5,625 | 12.9% | 81 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O preço de listagem atual de €310,000 apresenta um desafio para os retornos de arrendamento de longa duração, uma vez que o rendimento bruto é apenas de 3.8%, tornando-o menos atrativo para investidores em busca de rendimentos estáveis. Com um valor justo de €270,000, a propriedade está sobrevalorizada e pode ter dificuldades para atrair inquilinos num mercado habitacional competitivo no Porto. Compra e manutenção Investir nesta propriedade para uma estratégia de compra e manutenção pode não gerar a valorização desejada, dado que a diferença de 14.8% em relação ao valor justo indica que está sobrevalorizada. A dinâmica da procura no Porto poderá limitar o potencial de ganhos de capital, tornando-a menos favorável para investidores a longo prazo. Renovação com valorização Embora exista potencial para uma renovação com valorização, o preço de listagem atual de €310,000 ainda sugere que a propriedade está sobrevalorizada com base no seu valor justo de €270,000. A pontuação de 76/100 na condição pode convidar a oportunidades de melhoria, mas o alto preço de entrada pode desencorajar a rentabilidade dos esforços de renovação.
Riscos
Risco de Vacância Potencial A pontuação de estabilidade do inquilino de 65/100 sugere que pode haver uma chance elevada de rotatividade e vacância na propriedade, afetando potencialmente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 334 045 €
- Capital próprio necessário
- 86 045 €
- Prestação mensal
- 1046 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -533 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras5528 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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