Apartamento T2, 66 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T2 com 66 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 295 763 €, 18,3% acima do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 66 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A posição no terceiro andar otimiza a luz natural e oferece vistas, enquanto a infraestrutura circundante apoia um estilo de vida urbano vibrante com serviços essenciais nas proximidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está significativamente abaixo do valor justo de €295,763, representando um desconto de €45,763 ou 15,5%. Esta constatação enfatiza que a propriedade está subvalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Com a propriedade posicionada abaixo do valor justo, uma estratégia de compra e revenda poderia capitalizar sobre potenciais renovações, visando uma revenda com lucro. A implementação de melhorias cosméticas pode aumentar rapidamente sua atratividade e valor de mercado. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €938 resulta em um rendimento bruto de 4,5%, tornando-a uma atraente oportunidade de aluguel. A proximidade a Lisboa e as características adequadas para famílias tornam-na apropriada para a demanda de aluguel a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €295,763 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €45,763 (15.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €253,492 (€3,841/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €253,492, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €295,763 (€4,481/m²), uma diferença de €45,763 (15.5%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 5ed0d1 | Imóvel em análise | €250,000 | €3,788 | — | 75 | 77 |
| rua Doutor José Fernandes, 9 | Ativo | €289,000 | €4,379 | 15.6% | 72 | 75 |
| Falagueira-Venda Nova · 19f58e | Ativo | €329,000 | €4,569 | 20.6% | 65 | 76 |
| rua Pedro Franco | Ativo | €329,000 | €5,483 | 44.8% | 65 | 72 |
| rua Sebastião da Gama | Ativo | €365,000 | €4,563 | 20.4% | 80 | 80 |
| Mediana | €329,000 | €4,566 | 20.5% | 69 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Queluz e Belas apresenta uma opção atractiva para arrendamento a longo prazo, dado o seu valor justo de €295,763 comparado ao preço listado de €250,000, indicando que está subvalorizado em 15,5%. Com um rendimento bruto de 4,5% e uma classificação de vizinhança de 77/100, este investimento pode atrair inquilinos de qualidade ao longo de um período prolongado. Arrendamento familiar Esta propriedade é especialmente adequada para arrendamentos familiares, situada numa área suburbana com acesso a escolas de Lisboa, aumentando a sua atratividade para famílias. A combinação de um valor justo que supera o preço listado e um rendimento sólido reforça o potencial do apartamento como uma opção atrativa para inquilinos orientados para a família. Compra e manutenção Investir neste apartamento como um activo para compra e manutenção é promissor devido ao seu gap substancial em relação ao valor justo e à boa pontuação da vizinhança, o que sugere um ambiente de investimento estável. O preço listado de €250,000 alinha-se bem com as expectativas de valorização a longo prazo, posicionando-o favoravelmente para um crescimento futuro no mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica que existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar negativamente a estabilidade da receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 275 884 €
- Capital próprio necessário
- 75 884 €
- Prestação mensal
- 843 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -328 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras12 478 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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