Duplex em Estrela
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Duplex T3 com 70 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 351 535 €, 11,9% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Duplex T3 com 2 casas de banho de 70 m². Localizado freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade conta com uma entrada independente exclusiva e tetos altos no sótão, permitindo um uso versátil como estúdio ou escritório numa área histórica vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399,000 está acima do valor justo de €351,535 em €47,465 (13.5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda concentra-se em renovações ou pequenos ajustes para aumentar a atratividade, capitalizando os materiais de alta qualidade dentro da propriedade. Isso pode atrair compradores dispostos a pagar um prémio acima do preço pedido. Buy-to-let angle. Uma estratégia de arrendamento direcionada a famílias poderia render uma receita mensal bruta estimada de €1,629, alcançando um rendimento bruto de 4.9%. A qualidade e a localização da propriedade tornam-na uma opção atraente para inquilinos a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €351,535 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €399,000 situa-se €47,465 (13.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de Estrela, Lisbon, Lisbon de €310,626 (€4,438/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €310,626, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €351,535 (€5,022/m²), uma diferença de €47,465 (13.5%) face ao preço pedido de €399,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Estrela · 5ed0d8 | Imóvel em análise | €399,000 | €5,700 | — | 85 | 82 |
| Campo de Ourique · 19f776 | Ativo | €669,000 | €5,868 | 3.0% | 78 | 79 |
| rua Prior Coutinho | Ativo | €530,000 | €6,163 | 8.1% | 75 | 84 |
| Estrela · f5eb47 | Ativo | €2,300,000 | €5,044 | 11.5% | 80 | 83 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · b32b0c | Ativo | €690,000 | €2,565 | 55.0% | 78 | 78 |
| Mediana | €679,500 | €5,456 | 4.3% | 78 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta estratégia pode não ser aconselhável, uma vez que o preço da propriedade de €399,000 reflete uma discrepância de 13,5% acima do seu valor justo de €351,535. Com um rendimento bruto de 4,9% e um índice de condição de 84/100, o investimento carece de um potencial financeiro atraente no contexto atual do mercado. Comprar e manter Investir nesta propriedade para apreciação a longo prazo parece menos atraente devido ao seu status de sobrevalorizada, marcado por uma discrepância no valor justo de 13,5%. Embora tenha uma boa classificação de condição e um forte índice de qualidade da vizinhança de 82/100, o custo atual limita o potencial de retorno a longo prazo. Arrendamento familiar A estratégia de arrendamento familiar pode enfrentar desafios, uma vez que a propriedade está cotada a €399,000, o que representa €47,465 acima do seu valor justo. Embora a propriedade esteja em bom estado e situada numa área agradável, a significativa discrepância de preço pode impactar a procura das famílias que procuram opções habitacionais adequadas.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O score de estabilidade de inquilinos de 75/100 indica potenciais flutuações nas taxas de ocupação, o que pode afetar a receita de aluguel e o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 425 785 €
- Capital próprio necessário
- 106 585 €
- Prestação mensal
- 1346 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -354 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (530 000 €–2 300 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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