Duplex em Misericórdia
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Duplex T2 com 42 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 226 406 €, 29,2% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T2 com 1 casas de banho de 42 m², certificado energético F. Localizado em rua da Palmeira, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este duplex inclui um raro espaço de sótão de 33m², oferecendo potencial para usos criativos, como escritório em casa ou armazenamento extra numa localização privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está significativamente acima do valor justo de €226,406, resultando numa sobrevalorização de €93,594 (41.3%). Isso indica um prémio sobre a propriedade que pode não ser justificado pelos fundamentos do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €226,406 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €93,594 (41.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de rua da Palmeira de €222,365 (€5,294/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 53/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €222,365, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €226,406 (€5,391/m²), uma diferença de €93,594 (41.3%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Palmeira | Imóvel em análise | €320,000 | €7,619 | — | 60 | 84 |
| Santa Maria Maior · 1e617b | Ativo | €240,000 | €3,692 | 51.5% | — | 83 |
| rua do Sol À Graça | Ativo | €338,000 | €5,281 | 30.7% | 60 | 83 |
| rua do Sol À Graça, 18 | Ativo | €338,000 | €5,281 | 30.7% | 55 | 81 |
| rua Sol À Graça | Ativo | €338,000 | €5,828 | 23.5% | 54 | 85 |
| Mediana | €338,000 | €5,281 | 30.7% | 55 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O duplex de 2 quartos em Misericórdia, listado a €320,000, está sobrevalorizado em comparação ao seu valor justo de €226,406, indicando uma diferença significativa de 41.3%. Com um rendimento bruto de 4.6%, esta propriedade tem dificuldade em justificar o seu preço num mercado de arrendamento competitivo. Short-term vacation rental Com um preço de listagem de €320,000, que está 41.3% acima do valor justo, este duplex de 2 quartos não oferece um ponto de entrada atraente para investimento em arrendamento de curta duração. Apesar de estar numa vizinhança altamente classificada, os potenciais retornos são comprometidos pelo preço excessivo pedido. Luxury market O preço pedido de €320,000 do duplex excede o seu valor justo em 41.3%, sinalizando que está sobrevalorizado para o segmento de mercado de luxo. Embora a propriedade esteja situada numa localização desejável com uma classificação sólida da vizinhança, não atende aos critérios de investimento tipicamente procurados por compradores de luxo devido ao seu preço inflacionado. Not ideal for: Student housing
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a potenciais vagas e perda de receita.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 160 €
- Capital próprio necessário
- 104 160 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -408 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras20 790 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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