Apartamento T3, 175 m² em Santo António, Lisbon
Apartamento T3 com 175 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 1 690 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 024 524 €, 39,4% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 175 m², certificado energético C. Localizado em rua Rodrigues Sampaio, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade conta com um terraço paisagístico privado de 21 m², com uma fonte e mosaico original, proporcionando um espaço ao ar livre sereno em meio à vibrante paisagem urbana de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,690,000 ultrapassa o valor justo de €1,024,524 em €665,476 (65,0%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere uma relutância em investir sem uma negociação significativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,024,524 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,690,000 situa-se €665,476 (65.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,690,000 face à base da zona de rua Rodrigues Sampaio de €955,800 (€5,462/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €955,800, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,024,524 (€5,854/m²), uma diferença de €665,476 (65.0%) face ao preço pedido de €1,690,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Rodrigues Sampaio | Imóvel em análise | €1,690,000 | €9,657 | — | 80 | 85 |
| praça do Comércio | Ativo | €1,050,000 | €4,907 | 49.2% | 76 | 90 |
| rua do Triângulo Vermelho | Ativo | €570,000 | €5,182 | 46.3% | 76 | 90 |
| avenida João XXI | Ativo | €675,000 | €8,544 | 11.5% | 80 | 90 |
| rua Doutor Rafael Duque, 6 | Ativo | €599,000 | €5,301 | 45.1% | 91 | 81 |
| Mediana | €637,000 | €5,242 | 45.7% | 78 | 90 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €1.690.000 para o apartamento em Santo António representa uma diferença significativa de 65,0% em relação ao seu valor justo de €1.024.524, indicando que está sobrevalorizado para fins de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento de apenas 2,1% bruto, este investimento não proporciona retornos de arrendamento atractivos em relação ao preço. Arrendamento de férias a curto prazo Investir no mercado de arrendamento de férias a curto prazo para esta propriedade de €1.690.000 é questionável, considerando a sua sobrevalorização de 65,0% face ao valor justo de €1.024.524. O rendimento abaixo do ideal de 2,1% bruto agrava ainda mais a inadequação como investimento de arrendamento de férias numa área popular entre os turistas. Comprar e manter Com um preço de listagem de €1.690.000, esta propriedade está sobrevalorizada em 65,0% quando comparada ao seu valor justo de €1.024.524, tornando-a uma escolha menos favorável para a estratégia de comprar e manter. O rendimento projetado de 2,1% bruto não justifica o elevado custo de entrada no mercado imobiliário nesta localização desejável. Não é ideal para habitação estudantil Esta propriedade não é adequada para habitação estudantil, uma vez que o preço de lista de €1.690.000 está sobrevalorizado em 65,0% em relação ao valor justo de €1.024.524. O alto custo limita ainda mais a sua acessibilidade para o mercado de arrendamento estudantil, que normalmente procura opções mais acessíveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos adicionais de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 845 442 €
- Capital próprio necessário
- 493 442 €
- Prestação mensal
- 5700 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5073 €
- Preço1 690 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões126 750 €
- Imposto do Selo (escritura)13 520 €
- Imposto do Selo (crédito)8112 €
- Escritura, registo e banco5556 €
- Obras1504 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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