Apartamento em Ramalde
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Apartamento T2 com 87 m² em Ramalde, Porto, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 384 994 €, 32,8% acima do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 87 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético B. Localizado em rua Santa Luzia, freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um sistema de recuperação de calor com um aquecedor, garantindo aquecimento eficiente, e está equipada com rampas para cadeiras de rodas que melhoram a acessibilidade em todo o edifício.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está significativamente abaixo do valor justo de €384,994, representando uma oportunidade de €94,994 (24.7%) subvalorizada. Esta precificação oferece uma base sólida para um potencial de investimento vantajoso. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca em aumentar a atratividade da propriedade com pequenas atualizações modernas, maximizando seu valor para uma revenda rápida e bem-sucedida no próspero mercado do Porto. Buy-to-let angle. Visando aluguel de longo prazo, o rendimento bruto estimado é de 5.2%, gerando aproximadamente €1,257/mês, criando um fluxo de renda confiável em um bairro estável.
Avaliação
Valor justo estimado em €384,994 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €94,994 (24.7%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de rua Santa Luzia de €334,755 (€3,848/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €334,755, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €384,994 (€4,425/m²), uma diferença de €94,994 (24.7%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Santa Luzia | Imóvel em análise | €290,000 | €3,333 | — | 70 | 79 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 190827 | Ativo | €450,000 | €3,947 | 18.4% | 80 | 79 |
| rua do Carvalho, 102H | Ativo | €585,000 | €4,179 | 25.4% | 73 | 79 |
| rua António Ramalho, 438 | Ativo | €250,000 | €3,125 | 6.3% | 66 | 80 |
| rua de Trás, 31 | Ativo | €449,000 | €4,989 | 49.7% | 75 | 83 |
| Mediana | €449,500 | €4,063 | 21.9% | 74 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Ramalde, Porto, apresenta uma oportunidade atrativa para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 5.2% que sugere um sólido potencial de fluxo de caixa. Dada a sua avaliação justa de €384,994 em comparação com o preço de listagem de €290,000, é um investimento bem posicionado num mercado habitacional estável. Arrendamento familiar Esta propriedade é ideal para arrendamento familiar, beneficiando de um layout espaçoso de 87m² e uma pontuação favorável de 79/100 no bairro. Com acesso a boas comodidades e ao sistema educativo do Porto, as famílias considerarão esta propriedade uma opção desejável a um preço significativamente abaixo do valor justo. Comprar e manter Investir neste apartamento de 2 quartos numa estratégia de comprar e manter é favorável, considerando a diferença de 24.7% em relação ao valor justo e o seu potencial de valorização numa área com comodidades urbanas. A sólida qualidade dos inquilinos e o acesso à infraestrutura económica e educativa apoiam o valor a longo prazo desta propriedade.
Riscos
Potencial recessão económica A pontuação de estabilidade económica de 80 sugere um mercado geralmente estável, mas qualquer queda significativa poderia impactar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 468 €
- Capital próprio necessário
- 89 468 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -283 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras14 654 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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