Moradia em Albufeira e Olhos de Água
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Moradia T2 com 58 m² em Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 275 515 €, 37,4% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 58 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Albufeira e Olhos de Água, concelho de Albufeira, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade conta com um fantástico terraço ideal para lazer ao ar livre, complementado por uma área de BBQ, perfeita para entretenimento no quente clima algarvio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €440,000 está significativamente acima do valor justo de €275,515, com uma diferença de €164,485 (59,7%). A propriedade é considerada sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €275,515 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €440,000 situa-se €164,485 (59.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de Albufeira e Olhos de Água, Albufeira, Faro de €225,499 (€3,888/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €225,499, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €275,515 (€4,750/m²), uma diferença de €164,485 (59.7%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Albufeira e Olhos de Água · 38b5b9 | Imóvel em análise | €440,000 | €7,586 | — | 78 | 68 |
| Albufeira e Olhos de Água · b32846 | Ativo | €599,000 | €6,051 | 20.2% | 73 | 66 |
| Albufeira e Olhos de Água · efdc44 | Ativo | €1,190,000 | €4,474 | 41.0% | 74 | 68 |
| Albufeira e Olhos de Água · 8341d5 | Ativo | €750,000 | €4,902 | 35.4% | 72 | 72 |
| rua do Malpique | Ativo | €630,000 | €4,599 | 39.4% | — | 66 |
| Mediana | €690,000 | €4,751 | 37.4% | 73 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração A propriedade é comprometida pela sua natureza sobrevalorizada, com um hiato de 59,7% em relação ao valor justo, tornando-se um investimento arriscado para arrendamentos de curta duração, apesar da atratividade turística de Albufeira. Com um rendimento bruto de apenas 3,5%, este investimento não apresenta uma oportunidade convincente no mercado de arrendamento de férias. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €440,000, esta propriedade está sobrevalorizada em mais de 59% em comparação ao seu valor justo, o que levanta preocupações sobre a rentabilidade a longo prazo. Uma estratégia de compra e manutenção seria enfraquecida pelo seu rendimento baixo de 3,5% e pela incapacidade de se capitalizar na valorização da propriedade num mercado sobrevalorizado. Arrendamento familiar A substancial sobrevalorização da propriedade, evidente no hiato de 59,7% em relação ao valor justo, sugere que mesmo o mercado de arrendamento familiar não oferecerá retornos adequados. Com um rendimento bruto de apenas 3,5% e uma pontuação de 68/100 para a vizinhança, pode não atrair inquilinos desejáveis à procura de valor em relação aos preços de arrendamento locais.
Riscos
Instabilidade Económica e do Inquilino As pontuações combinadas de estabilidade económica e do inquilino de 65/100 indicam um risco moderado de flutuações na receita de aluguer e potencial rotatividade de inquilinos na propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 473 679 €
- Capital próprio necessário
- 121 679 €
- Prestação mensal
- 1484 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -758 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
- Obras2991 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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