Moradia em Amoreira
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Moradia T4 com 216 m² em Amoreira, Óbidos, à venda por 825 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 644 765 €, 21,8% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 216 m², certificado energético D. Localizado em rua Jósefa de Obidós, 5, freguesia de Amoreira, concelho de Óbidos, distrito de Leiria. Características Notáveis: A propriedade está adjacent ao tee do 5º buraco, proporcionando vistas deslumbrantes do campo de golfe e uma ampla terraço superior para relaxamento ao ar livre. Benefícios da Localização: Situada na pitoresca condomínio Vila do Golfe, aumentando a sua atratividade para os entusiastas do golfe.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €825,000 está €180,235 acima do valor justo de €644,765, representando um prémio de 28,0%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada de acordo com as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €644,765 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €825,000 situa-se €180,235 (28.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €825,000 face à base da zona de rua Jósefa de Obidós, 5 de €685,179 (€3,172/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €685,179, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €644,765 (€2,985/m²), uma diferença de €180,235 (28.0%) face ao preço pedido de €825,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Jósefa de Obidós, 5 | Imóvel em análise | €825,000 | €3,819 | — | 78 | 50 |
| rua Dona Dulce de Aragão, 8 | Ativo | €715,000 | €3,373 | 11.7% | 80 | 49 |
| Lourinhã e Atalaia · 1e632b | Ativo | €925,000 | €5,000 | 30.9% | 80 | 54 |
| travessa Filipe de Lemos, 1 | Ativo | €460,000 | €2,000 | 47.6% | 80 | 52 |
| Lourinhã e Atalaia · bf2989 | Ativo | €765,000 | €3,883 | 1.7% | 75 | 43 |
| Mediana | €740,000 | €3,628 | 5.0% | 80 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, listada por €825,000, está 28,0% acima do seu valor justo de €644,765, indicando que está sobrevalorizada para a estratégia de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,4% e uma classificação do bairro de 50/100, o potencial de rendimento não justifica o investimento. Compra e manutenção A listagem de €825,000 desta casa de 4 quartos está significativamente aquém do seu valor justo de €644,765, marcando-a como sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. Dada a localização semi-rural e uma classificação do bairro de 50/100, a potencial valorização do imóvel pode não compensar a atual sobrevalorização.
Riscos
Baixa Procura de Inquilinos O índice de estabilidade do inquilino de 50/100 sugere uma fraca retenção de inquilinos e uma possível volatilidade da receita de aluguer devido a uma procura flutuante.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 895 223 €
- Capital próprio necessário
- 235 223 €
- Prestação mensal
- 2783 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1285 €
- Preço825 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões49 500 €
- Imposto do Selo (escritura)6600 €
- Imposto do Selo (crédito)3960 €
- Escritura, registo e banco3480 €
- Obras6683 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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