Apartamento T2, 131 m² em Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure, Felgueiras
Apartamento T2 com 131 m² em Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure, Felgueiras, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 265 192 €, 17,1% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 131 m², no 2º andar, construído em 2021, certificado energético B. Localizado freguesia de Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure, concelho de Felgueiras, distrito de Porto. Este apartamento oferece acesso direto a uma varanda a partir da sala, melhorando as possibilidades de vida ao ar livre num ambiente moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está significativamente acima do valor justo de €265,192, representando um prémio de €54,808 (20.7%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €265,192 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €54,808 (20.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure, Felgueiras, Porto de €218,296 (€1,666/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €218,296, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €265,192 (€2,024/m²), uma diferença de €54,808 (20.7%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure · 38b661 | Imóvel em análise | €320,000 | €2,443 | — | 75 | 69 |
| Pombeiro de Ribavizela · be9569 | Ativo | €149,000 | €2,709 | 10.9% | 78 | 63 |
| Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure · 1441aa | Ativo | €350,000 | €2,108 | 13.7% | 72 | 63 |
| Pombeiro de Ribavizela · 875021 | Ativo | €249,900 | €1,723 | 29.4% | 75 | 55 |
| Margaride (Santa Eulália), Várzea, Lagares, Varziela e Moure · 09010a | Ativo | €245,000 | €1,612 | 34.0% | 75 | 58 |
| Mediana | €247,450 | €1,916 | 21.6% | 75 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 2,3% sugere um potencial de fluxo de caixa limitado, especialmente dado o gap de 20,7% em relação ao seu valor justo de €265,192. Investir a €320,000 representa um risco de fluxo de caixa negativo, tornando-a menos atrativa para arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a localização beneficie da proximidade a Braga e das comodidades na vizinhança, o preço do apartamento está significativamente acima do valor justo, indicando um baixo potencial de retorno do investimento. As famílias podem preferir opções mais acessíveis, particularmente quando os rendimentos de arrendamento são modestos a 2,3%. Buy-and-hold Manter esta propriedade a um preço de €320,000 é menos apelativo, dado o seu valor justo de €265,192, resultando num prémio substancial. O modesto índice da vizinhança de 69/100 sugere ainda um potencial limitado de valorização ao longo do tempo, reforçando a ideia de que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de buy-and-hold.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, há um risco significativo de que recessões económicas possam impactar negativamente a procura de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 346 125 €
- Capital próprio necessário
- 90 125 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -861 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras6755 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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